Мы строили, строили и забор построили. Эй, инвестор!

Сессия городского совета 10 марта этого года утвердила новую нормативную денежную оценку земель Николаева, которая вводится в действие с 1 июня. Первые эмоциональные оценки этого решения достаточно быстро переросли в плоскость профессиональной дискуссии. Мнения сторон, как правило, добротно аргументированы, а выводы, как ни странно, диаметрально противоположны. Попробуем разобраться.

Согласно закону «Об оценке земель в Украине» соответствующий норматив следует пересматривать не реже, чем раз в 5 – 7 лет. В Николаеве этого не делали с 1999 года. Вся необходимая техническая документация по нормативной денежной оценке земель нашего города была подготовлена специализированным НИИ «Діпромісто» еще в 2009 году. Выходит, что уже два года горсовет распределяет землицу вне правового поля? Немаловажный аргумент в пользу пересмотра нормативной денежной оценки – и сам городской бюджет, убогий, как пособие по инвалидности. Нет средств, чтобы залатать крыши домов, дороги и прорехи в совести особо одаренных. Что говорить, если на содержание одного лежачего в городских больницах выделяется аж 4 гривни с копейками. Причем, речь идет именно о лежачих, то есть тех, кто не может самостоятельно доехать, дойти или доползти домой на обед. Поступления от продажи и аренды земли могли бы стать серьезным источником пополнения городского бюджета. А как его наполнишь, если базовая стоимость земли в Николаеве сегодня в 2,3 – 2,5 раза меньше, чем, например, в Хмельницком, Тернополе и в задымленном Запорожье . Я уже не говорю о столице, Одессе и Харькове. Подешевле только в братском Херсоне. Интересно, что такие примечательные соотношения вовсе не прослеживаются ни в рыночных ценах земельных участков, ни в стоимости недвижимости.

Главный аргумент оппонентов - бизнес и так задавлен налогами, а на дворе экономический кризис. Следовательно, результат от повышения фискальной нагрузки будет прямо противоположен ожидаемому. Предприятия и торговые точки будут закрываться, а оставшиеся в живых поднимут цены, то есть переложат свои финансовые проблемы на плечи и в кошельки и без того обнищавших горожан. Так, что городской бюджет не наполнится, зато простым гражданам станет еще «веселее». Нельзя не признать, что логика в этом есть, и такой до боли знакомый сценарий выглядит правдоподобно.

Так что же делать? Прежде всего, не мешало бы вспомнить, что нормативная денежная оценка земель – это только один из многих рычагов механизма системного управления земельными отношениями. Среди них ставки арендной платы за землю, условия договоров с землепользователями и покупателями, стимулы и санкции, наконец, судебные иски. Этим механизмом надо честно, слаженно и профессионально пользоваться. Однако, если цели четко не определены, не понимаются или не принимаются городской общиной лучше вообще ничего не делать. На примере нашей многострадальной экономики мы с лихвой убедились в приоритетности принципа «главное - не навреди». Вроде бы банальная мысль, но, например, временная комиссия горсовета по определению размера арендной платы за землю вообще отказалась сформулировать цели ее работы. В результате случились горячие прения на тему, кого поприжать, а кого помиловать, владельцев киосков, супермаркетов или рыночных рядов?

Не вызывает сомнения, что среди важнейших целей должно быть создание условий для приоритетного развития производственного сектора, притока инвестиций, и предотвращения спекулятивных операций с земельными участками. Поддержку предприятий, например, можно осуществить на основе статьи 284.1. Налогового кодекса, которая предоставляет право городскому совету устанавливать льготы по земельному налогу вплоть до освобождения от его уплаты на определенный срок. Кстати, относительно судостроительных заводов этот вопрос уже решен на государственном уровне.

Где повышение нормативной оценки земли, при условии ее применения в комплексе с другими перечисленными инструментами, может сыграть исключительно важную роль, так это искоренение многолетней практики сколачивания состояний на приторговывании городскими территориями. Экономический кризис временно приостановил эту «благородную» деятельность, а Николаев так и остался в убранстве старых заборов, хороших и разных. Конечно, было бы несправедливо и глупо за каждым из них видеть земельного спекулянта. Что-то досталось непосредственно из рук горсовета и эффективным собственникам. Хочется верить, что таких больше. Однако, нельзя закрывать глаза и на известные схемы, позволяющие «кидануть» и городской бюджет и горожан. Например, создается частное предприятие с красивым названием и копеечным капиталом, ему отводится обширный земельный участок, за который надо платить сумму, не обременительную и для пенсионера, однако, в случае особой близости с людьми власть предержащими, с годик можно вообще не платить, оттягивая оформление договора аренды. Для отвода глаз, возводится, пользуясь профессиональной терминологией «генделык» и вот уже время встречать хлебом – солью и договором купли-продажи того, кто действительно будет на этом участке строить и эксплуатировать что-то полезное и нужное для города. Скажете, продавать право аренды запрещено? А никто его де-юре и не продает. Просто меняется собственник частного предприятия. Что от этого получает городской бюджет? Где-то денежный эквивалент нескольких килограммов гречки. Зато, растут шансы, что, наконец, кто-то из николаевцев пополнит списки журнала Форбс и бывший город корабелов будет этим гордится.

Государство время от времени ставит палки в колеса любителям такого «креативчика». Например, установило, что размер арендной платы не может быть меньше трехкратного размера земельного налога. Эка беда? Разумеется, рядовых землепользователей городские власти быстро заставили внести соответствующие коррективы в договоры аренды. Однако, тех, к кому особо не равнодушны, не тронули до сих пор. Было бы полезно огласить весь список неприкасаемых официально. Впрочем, возможно, городские власти просто следуют фольклорным правилам: с сильным де не дерись, с богатым не судись?

Конечно, недоверчивому или неосведомленному читателю нужны конкретные факты. Привожу. Например, еще в 2005 году Николаевский городской совет передал ЧП «Никольский посад» в аренду сроком на 15лет! земельный участок площадью 4020 кв.м. для строительства очередной торговой точки. На период строительства арендную плату решено было взимать, как у нас водится, в размере 1,5% от нормативной денежной оценки земли, т.е. аж 1,88 грн. в год! Насколько мне известно, такую сумму городской бюджет получает с этого «Клондайка» и до сих пор. Сейчас на этом месте вместо сквера мусорная пустошь за забором, которая в открытую предлагается всем желающим на сайтах недвижимости за 450000 долларов США! Сердечный привет, городскому бюджету и тем, кто о нем неустанно печется.

Автор этих строк настоятельно предлагал городскому руководству ввести для данного рода «бизнеса» арендную плату в двенадцатикратном размере земельного налога, раз уж ему недосуг вернуть городской общине то, что ей по праву принадлежит. На что получил ответ, что такая норма была предусмотрена законом Украины «О плате за землю», который утратил силу в связи с принятием Налогового кодекса и вообще это не способствует благополучию «містобудівної галузі». Если так, почему не использовали эту норму, когда она прямо диктовалась законом? Благополучию какой «галузі» это способствовало? Непонятно и желание пенять на Налоговый кодекс. Он отнюдь не запрещает того, что так не по нраву известным земельным специалистам.

На ближайших сессиях горсовета дискуссия о вреде и пользе новой нормативной денежной оценке земли, по-видимому, будет продолжена. Теплится надежда, что она не будет вестись по традиционному сценарию.