Ипотека-2020. При каких условиях в Украине заработает жилищное кредитование

В Украине хотят снизить ставки по ипотечным кредитам до 8-10%. Для этого разработают маршрутную карту для запуска доступного ипотечного кредитования. Об этом сообщил президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе

По его словам, из проживающих сегодня в стране 44 млн жителей, 6 млн требуется собственное жилье. То есть почти каждый 7 украинец нуждается в жилье.

"Именно ипотека – наиболее эффективный инструмент решения жилищных вопросов во всем мире. Это то, что нужно Украине. В Европе средняя ставка сейчас колеблется от 0 до 6% (например, в Дании ипотеку выдают под 0,65%, а в Германии – под 1,9%)", – говорит Парцхаладзе.

Большинство банков готовы сегодня выдавать кредиты под ипотеку под 18-24%. Несколько госбанков недавно запустили программы со ставками 15-16%. Но этого все равно недостаточно для запуска рынка, считают эксперты.

По их мнению, для запуска успешной ипотеки в Украине нужны такие механизмы и инструменты:

• Снижение первичного ипотечного взноса с нынешних 25% до 10%;
• страхование жилых объектов;
• отработка механизма использования ЭСКРОУ счетов (специальный банковский счет, на который заемщик вносит денежные средства, замораживающиеся банком до момента завершения строительства и сдачи застройщиком жилья;
• при получении ипотеки нужно ориентироваться на доход всей семьи;
• создание условий защиты прав кредиторов, усилив ответственность должников (по состоянию на 1 января 2020 года доля неработающих розничных кредитов составляет более 34%, большая часть из которых приходится как раз на ипотечные займы).

Запуск повсеместного ипотечного кредитования запустит и строительный рынок. По оценкам Парцхаладзе, доступные ставки увеличат спрос на жилье и объемы строительства могут вырасти на 30-40%.

Кредитуют вторичку

В 2019 году было заключено только 13,5 тыс. ипотечных соглашений – это примерно 3-4% от всех сделок с жилой недвижимостью.

Иными словами, на сегодняшний день ипотека не является фактором, который оказывает заметное влияние на рынок недвижимости и на кредитную активность банков.

"Снижение учетной ставки НБУ, стабилизация валютного курса в комбинации с ростом среднего дохода граждан и спроса на покупку жилья являются толчками для активизации банков в сегменте ипотечного кредитования и снижения ставок для заемщиков", – отметила в беседе с UBR.ua начальник управления развития розничного бизнеса и кредитования ОТП Банка Валентина Розанова.

На сегодняшний день НБУ оценивает объемы ипотеки в Украине как очень низкие: соотношение ипотечного портфеля к ВВП составляет менее 1%. Ключевым направлением розничного кредитования остается потребительский сегмент.

"За 2019 год гривневый портфель потребительских кредитов увеличился на 20 млрд грн (+26%) до 146 млрд грн, а ипотека – на скромные 0,6 млн грн (+6%) до 10,7 млрд грн. Потребкредиты составляют более 83% розничного кредитного портфеля в гривне, ипотека – 6%", – отметил в беседе с UBR.ua директор по развитию бизнеса Банка Кредит Днепр Денис Михов.

Показательно, что если три года назад более 70% новых кредитных сделок с жилой недвижимостью относились к сегменту первичного жилья в рамках партнерских программ с застройщиками или девелоперами. В 2019 году ситуация кардинально изменилась, говорят банкиры.

По оценкам НБУ, сейчас более 70% новых ипотечных кредитов приходится на вторичный рынок, а кредитование нового жилья по партнерским программам сокращается.

"Главными причинами вынужденной переориентации на вторичный сегмент и препятствиями для оживления ипотечного кредитования являются правовая неурегулированность и непрозрачность первичного рынка недвижимости и, соответственно, слабая защищенность инвесторов в новострой. А также незащищенность прав кредиторов, в частности, мораторий на взыскание залогов по старой валютной ипотеке", – отметил нам Денис Михов.

По словам финансистов, ипотечное кредитование требует долгосрочных ресурсов, которых у наших банков нет. Так, по данным НБУ, доля долгосрочных депозитов, размещаемых на сроки от года, по итогам 2019 года составляет 13% от общего объема депозитов.

"Решением проблемы диспропорции между срочностью пассивов и активов может стать полноценный запуск государственного ипотечного агентства, помогающего банкам разделить риски, связанные с ипотечным кредитованием, снизить гэп между срочностью пассивов и активов и создать вторичный рынок для ипотечных кредитов, что, в свою очередь, позволит увеличить ликвидность на рынке и, соответственно, выдавать больше ипотечных кредитов", – добавил Денис Михов.

Рассрочка и льготные периоды

Чтобы как-то расшевелить потенциальных покупателей, застройщики с каждым годом пытаются улучшить свои программы по рассрочке: продлевая ее сроки и беспроцентные периоды.

"Как правило, по совместным программам банков и застройщиков предлагают меньший процент по кредиту, или льготные условия кредитования в первые год-два выплат. Также это дополнительная гарантия для инвестора в надежности застройщика – банк вряд ли будет участвовать в проектах с большими финансовыми и репутационными рисками", – заметила в беседе с UBR.ua директор по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.

По словам руководителя по развитию проектов компании Citex Development Дарьи Беди, в прошлом году по рассрочке было приобретено порядка половины всего жилья на первичном рынке, и количество таких сделок только растет.

"В 2020 году покупок по рассрочке стало больше на 3-4%, а в этом году ждем рост еще на 5-7%", – добавила Дарья Бедя.

По прогнозу застройщиков, если в 2020 году у властей и банков получится выйти на средний показатель по кредитным ставкам Согласно экспертным оценкам, это поможет в 18-19% – это уже будет неплохо.

дополнительно привлечь до 3% потенциальных инвесторов. Но на большее снижение вряд ли стоит рассчитывать в ближайшее время.

ubr.u