ОСМД: между колхозом и акционерным обществом

Зеркало недели

Власть взяла курс на создание объединений собственников многоквартирных домов (ОСМД). Известный любителям телеканала «Рада» Юрий Хиврич, нынешний замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, обещает: «Мы примем закон, чтобы с 2015 года были одни только объединения сособственников многоквартирных домов, а жэки будут отменены».

Обычно, как аргумент, приводится опыт стран Балтии, где так и сделали. Но при этом умалчивается об опыте России, где тоже приняли подобный закон, однако… инициатива провалилась: 90% горожан не захотели «объединяться», и местным властям пришлось назначать им в обслуживание те же постсовковые жэки.

Такие результаты в направлении создания ОСМД были вполне прогнозируемы: прибалтийские республики, меньше жившие «под советами», имеют достаточно стабильные городские общины с давними демократическими традициями. Россия же живет в модели азиатского авторитаризма лет четыреста, правда, в ХХ столетии имел место бурный рост городов (при постоянном разбавлении городского населения сельским), но демократические преобразования (точнее — брожения) носили эпизодический характер: 1861, 1905—1917, 1985—1991 годы и, пожалуй, все.

Что будет в Украине — трудно сказать, но история учит нас: если инициатива исходит от власти, надо быть начеку. Насколько это возможно, конечно, потому как у нас все — добровольно-принудительно. Что и засвидетельствовало распоряжение КГГА от 18.02.2011 года №212 за подписью ее главы Александра Попова (на момент написания материала документ не был опубликован). Но прежде попробуем разобраться: ОСМД — это хорошо или не очень?
ОСМД — это хорошо!

Во-первых, объединение разрозненных собственников в одну организацию может свидетельствовать о понимании гражданами, что они живут не в изолированной от всего света квартире, а всего лишь в одной из многих ячеек целого дома, буквально — «связаны одной цепью». Из этого понимания может возникнуть соответствующее отношение к тому, что находится за порогом: лифту, дверям подъезда, палисадникам под окнами соседей и т.п.

Во-вторых, можно добиться от местных властей проведения капитального ремонта дома: починки крыши, замены стояков, установки новых лифтов. Все это по закону об ОСМД должно делаться бесплатно, точнее — за счет бюджета. Понятно, что закон только обещает, а реальную возможность и перечень работ надо «выбивать» из местной власти.

В-третьих, можно поставить на дом счетчики тепла и воды (за счет жильцов, разумеется), а далее контролировать объем услуг и даже регулировать подачу тепла. Опыт показывает, что плата в таком случае сокращается примерно на треть. Правда, для полного учета надо, чтобы в каждой квартире стояли счетчики, а то в нашем доме сосед перед отъездом в отпуск сходил в туалет, а пока отдыхал, в унитазе четыре недели текла вода — слив в бачке отчего-то не закрылся. Все, что вытекло, бухгалтера потом «разбросали» на всех…

В-четвертых, можно сдавать в аренду подвалы, чердаки и другие подсобные помещения, если, конечно, до вас это не сделала райгосадминистрация или они ею не проданы, как это в большинстве случаев имеет место в центре Киева. Вы можете также продавать место под рекламу на вашем доме или «качать деньги» за установку антенн и кабелей на крыше. Существенное «но»: полученная прибыль должна идти исключительно на содержание дома или его улучшение. По закону ОСМД — неприбыльные организации, налоги им не начисляются, но и использовать прибыль для обогащения жильцов нельзя.

В-пятых, ОСМД может иметь свободу выбора исполнителей услуг по уборке дома и территории; обслуживанию внутридомовых сетей; обслуживанию лифтов; вывозу мусора и т.п. В тех городах, естественно, где нет монополии одной организации. Важно, что ОМСД как юридическое лицо, представляющее всех жильцов, может не только заключить, но и расторгнуть договор с нерадивым исполнителем услуги. Более того, заключая договор даже с монополистом, оно может прописать действенные санкции за нарушение его условий и, главное, обращаться в суд, чего не могут сделать собственники отдельных квартир.

Поясню, что в большинстве случаев имеют место не прямые договора с водоканалом или теплокоммунэнерго, а через посредника — жэк, районную жилищно-коммунальную дирекцию или управление райгосадминистрации, что позволяет монополистам избегать ответственности за плохую работу, а потребителей услуг делает абсолютно бесправными.

Заметьте, во всех вышеназванных случаях употреблено сослагательное наклонение, потому как все эти плюсы могут быть перечеркнуты. Почему?
ОСМД — это не очень

Во-первых, в законодательстве об ОСМД есть юридические противоречия с фундаментальными правами человека, закрепленными Конституцией Украины. Статья 41 гарантирует гражданину право свободно распоряжаться своей собственностью, к которой относится не только квартира, но и доля в подсобных помещениях и часть придомовой территории. В случае, когда не все жители вступили в ОСМД, а оно (или правление) начинает распоряжаться этой собственностью, т.е. принимать решения, «обязательные для всех», возникает правовая коллизия. «Не вступившие» граждане могут обжаловать такие решения в суде и заблокировать деятельность объединения в определенном вопросе.

Фактически закон и типовой устав (последний на самом деле — железобетонный) разделяет жильцов на два сорта: тех, кто вступил в ОСМД или «за», и тех, кто не вступил или «против». Жители первого сорта принимают решения, обязательные для жителей второго сорта. Такие отношения большинства—меньшинства были обычными на партсобраниях КПСС или в советских колхозах, но сегодня они прямо противоречат духу времени, и никакие домкомы «а-ля Швондер» для свободного собственника — не указ.

Нормы закона об ОСМД — еще цветочки по сравнению с тем, что предлагается в проекте нового Жилищного кодекса. Статья 59 не оставляет новоселам выбора: если они добровольно не создадут ОСМД, то это принудительно сделает за них застройщик. Буквально он обязан: разработать устав, собрать жильцов для его утверждения и зарегистрировать его!

С одной стороны, это можно рассматривать как техническую помощь, но в наших реалиях ничего не делается «просто так». Особенно застройщиком. Ясно, что он обернет процесс в свою пользу: выберет правление из «своих» людей, в обслуживающую компанию назначит себя, а тарифы определит «соответствующие».

Сегодня и без нового ЖК это происходит сплошь и рядом. Застройщики нагло скрывают от инициативных групп по созданию ОСМД списки жильцов, а когда люди заканчивают обустройство квартир и вселяются, оказывается, они уже есть члены неизвестно кем и когда созданного ОСМД. Один экс-министр рассказывал автору, что в их элитном коттеджном поселке, где обитатели далеко не глупые (и не бедные), только через несколько лет обнаружилось, как родное ОСМД и частный жэк их беззастенчиво обдирали!

Во-вторых, есть проблемы социально-психологического порядка. В Тулузе (Франция) стоят первые в истории типовые многоквартирные дома. Именно они стали прообразом для наших «хрущевок», правда, во много раз лучше по размерам и исполнению. Вдоль стен на каждом этаже идут широкие галереи: архитектор, Ле Корбюзье, предполагал, что после работы по ним будут гулять жители дома и общаться. Но идея провалилась, галереи всегда пусты… Великий зодчий оказался великим мечтателем, не понявшим психологии городского жителя. Может, в селе вечерком не прочь поговорить, но в городе, с его избытком общения, народ стремится вечером закрыться в своей квартире и общаться только с близкими. Поэтому ожидать, что наши люди после работы будут заниматься «вопросами содержания дома», — иллюзия.

«Закон Хиврича» принять, конечно, можно и жэки разогнать тоже, но сами члены ОСМД подметать свои дворы не станут, поэтому назови жэк хоть «Жизнеобеспечивающей Экономической Компанией», проблема останется: ОСМД вынуждено будет нанимать кого-то для благородного дела подметания, вывоза мусора и прочих моментов.

В-третьих, организационные проблемы. Опыт советских жилищно-строительных кооперативов, да и новых ОСМД показывает, что провести собрание с кворумом — задача почти не решаемая. Хорошо, если дела в порядке, но если что-то не так… Один ЖСК на киевских Нивках несколько лет мучился, чтобы убрать с должности нерадивую председательшу. Много раз пытались провести собрание — не было кворума, наконец, проголосовали. Однако председательша еще долго судилась и не отдавала печати, что парализовало расчеты с коммунальщиками и всю деятельность кооператива.

В-четвертых, криминальный аспект. Через счета ЖСК или ОСМД проходят все платежи жителей за коммунальные услуги, это десятки тысяч гривен. Естественно, возникают желающие эти деньги «поделить» или вообще увести. В Киеве (наверное, и в других городах тоже) известны случаи, когда председатели в силу определенных человеческих слабостей исчезали с кассой ОСМД в направлении «элита-центра» или из-за обыкновенной профнепригодности оказывались в долгах. И в тех, и в других случаях крайними оставались члены объединения: на них повисали все пропавшие платежи и долги. Отсюда — шаг до кабалы жильцов у нового собственника, «купившего их обязательства». Естественно, в случае жэка или дома «коммунальной собственности» такие случаи невозможны в принципе.

В-пятых, слабая защищенность в случае конфликта с коммунальным монстром. В свое время по телевидению прошел сюжет о том, как «Киевводоканал» перекрывал канализацию целому дому! Может быть, долг и был, но не у всех же жильцов! И вообще, есть цивилизованные методы — переговоры или судебный иск, а так… средневековое варварство.

В противоположность этому, жэки выглядят просто «неприкасаемыми». Несмотря на то, что все они в долгах, как в шелках, никто не отключает им ни одной услуги и не арестовывает их счета. В это же время ЖСК и ОСМД сплошь и рядом судятся с монополистами, потому как для них это — единственный способ защититься от отключения или претензий.
Как решить проблемы ЖКХ?

Проблем, по моему мнению, всего две — отсутствие ответственности и отсутствие контроля над деятельностью коммунальных предприятий. Законов, нормативов, постановлений, прочих грозных бумаг написано множество, но элементарно не установлены счетчики воды и тепла. В Киеве (чуть ли не лучший показатель по стране) они всего на трети многоквартирных домов.

Как предлагает решить проблемы ЖКХ государство? Да просто — снять с себя всякую ответственность. Переложив все на головы ОСМД, т.е. граждан: пусть хоть потоп (труба лопнула), хоть пожар (проводка погорела) — это их проблемы. Правда, иногда местная власть помогает советским ЖСК, где народ давно обеднел и не в состоянии содержать постаревший дом. Такие приступы благотворительности особенно часто случаются в канун выборов или всяких там референдумов.

Понятно, что избавление от ответственности — это иллюзии власти. Власть отвечает за все, а выборы будут всегда. Если она хочет хотя бы частично решить проблемы ЖКХ, то должна: 1) законодательно оградить ОСМД от произвола монстров-коммунальщиков; 2) создать механизмы равноправных отношений жильцов и жилищно-коммунальных предприятий; 3) отработать их и адаптировать к реальности.

На противоположном полюсе, для человека, который платит за коммуналку немалые деньги, не так важно быть членом ОСМД, как знать, куда эти деньги пошли. То есть знать структуру тарифа, сумму расходов на текущий ремонт, размер премии у дворника, слесаря и начальника. Сделать это просто — вывесить на сайте ОСМД или в коридоре жэка. Только в этом случае, а не через скандальные «колхозные собрания» объединения, возникает ответственность и нет соблазна что-либо украсть.

К сожалению, пока игра идет «в другие ворота» — тупо повышаются нормативы и тарифы, восстанавливается пеня, народ дурят двухуровневыми, до или после 20-го, тарифами (ведь ни те, ни другие не обоснованы), вводится, наконец, упрощенная процедура ареста и продажи имущества должников, очень похожая на суды сталинских «троек». Короче, все делается под заказ миллионеров, сидящих в правительстве или около него и контролирующих газово-энергетический комплекс страны — именно из платежей населения образуется львиная доля их доходов.

Здесь возникает вопрос: в чем заключается главная цель создания ОСМД — во внедрении совместной формы собственности в многоквартирных домах или в избавлении власти от ответственности за жилой фонд?

В «Общегосударственной программе развития и реформирования ЖКХ на 2009—2014 годы»,
утвержденной законом Украины, запланировано создать к 2015 году 45,5 тыс. ОСМД, которые охватят 70% жилищного фонда многоквартирных домов. На сегодняшний день их около 11,5 тыс., с охватом 17,2% площади домов, причем выше среднего этот показатель только в шести областях: Луганской — 18%, Тернопольской и Николаевской — по 20%, Херсонской и Ивано-Франковской — 21% и Львовской — 29%.

Таким образом, ОСМД активно создаются в домах старой постройки. Киев занимает здесь последнее место: только в 6,8% домов созданы ОСМД. Хотя в столице 987 жилищно-строительных кооперативов (около 10% многоэтажек), близких по сути и форме к ОСМД, одни — это современные акционерные общества, другие — советские колхозы. Может, киевляне, глядя на последние, и не горят желанием «объединяться»?

Согласно «Общегосударственной программе…», создание ОСМД должно подкрепляться материально — там заложено и финансирование, и оборудование счетчиками и много других правильных вещей. Как же поступают наши власти — эволюционно содействуют или революционно загоняют человечество в светлое будущее железной рукой интеллектуального пролетариата?

Упомянутое в начале распоряжение КГГА — второй вариант. Пункт 1 — «утвердить план-график», п. 2 — «провести разъяснительную работу», п. 3 — «обеспечить контроль». А где деньги на капремонты? А средства на приватизацию придомовых территорий? А счетчики, десять лет лежащие на складах «Киевэнерго»?

Ничего, нуль, зеро! Спустили «вказівку» десяти райадминистрациям, АО «Киевгорстрой» и КП «Жилсервис» создать до конца года ОСМД в количестве 641 штуки. Причем в домах с шестью этажами и выше. Жители «хрущевок», следовательно, пусть пропадают и дальше, сами по себе. Подобные распоряжения, надо полагать, расходятся по всей стране. Такая вот «реформа».

Александр Сергиенко