Українці масово купують та орендують квартири у Польщі - ціни зростають

Українські біженці спровокували справжній бум на польському ринку нерухомості. Наші заробітчани активно купували житло у сусідній країні і раніше. Але з початком війни попит і на покупку, і на оренду квартир у Польщі зріс щонайменше на третину. Що штовхає цінники нагору?

За даними польського агентства Otodom, за підсумками третього кварталу цього року ціни на житло у великих містах зросли на 12,7%, а у містах із населенням до 50 тисяч осіб – і зовсім на 18%.

Зростає й оренда – за три квартали ставки збільшилися на 30%.

Вже зараз є проблеми із пошуком житла, причому з ними стикаються як українські біженці, так і поляки. За оцінками аналітика ринку нерухомості ресурсу Domiportal Бартоломея Барановського, у Польщі не вистачає щонайменше 1,5 млн квартир. Тому ціни й надалі зростатимуть.

За його словами, ситуація на польському ринку нерухомості до війни в Україні була напруженою, але "стабільною". Але із припливом біженців тенденції дефіциту та подорожчання прискорилися. Та динаміка, на яку чекали лише протягом п'яти років, втілилася в реальність за півроку.

Розбиралися, у чому особливості польського ринку нерухомості та як українці можуть купити чи орендувати там житло.

Перебирають постояльцями та готують житло "під українців"

Польський ринок нерухомості останніми роками – на підйомі. Активно будується нове житло, а квадратні метри скуповують не лише самі поляки, а й жителі інших країн Європи (зокрема, німці – як інвестиційну нерухомість) та українці. Наприклад, минулого року наші громадяни придбали у Польщі близько 4,5 тисяч квартир.

Але з початком війни в Україні тенденції на польському ринку почали змінюватись.

Більшість біженців спочатку розселилися безплатними квартирами (у Польщі працює програма компенсацій власникам житла за прийом українських громадян, але терміни її обмежені - не більше 120 днів), у хостелах та приміщеннях, облаштованих для українців.

Але, в міру того як люди шукають роботу, багато хто з'їжджає на орендовані квартири. Чимало й тих, хто вирішив придбати нерухомість у Польщі – зокрема, активізувалися підприємці, які релокували свій бізнес у сусідню країну. Нерідко вони купують житло для себе і знімають - для співробітників.

Як правило, українці шукають невеликі квартири – до 40-50 квадратів, здебільшого – на вторинному ринку. По оренді користуються попитом також кімнати. Ліжко-місця шукають рідше, оскільки таким житлом, як правило, за невелику плату забезпечують місцеві роботодавці.

При цьому житло у великих містах багатьом українцям не по кишені, тому придивляються до об'єктів у передмісті та невеликих населених пунктах, особливо тим, де багато підприємств та реально знайти роботу. Осібно стоїть Варшава, де наших біженців дуже багато, - там попит і на покупку, і на оренду житла з боку українців зашкалює.

Зазначимо, що є міста, де українцям купити нерухомість складно – потрібно отримувати спеціальні дозволи від влади. Причому чекати потрібно до року, плюс доведеться заплатити близько 1600 злотих за дозвіл. Це стосується прикордонної зони, куди потрапляють, наприклад, Гданськ (там уже мешкає близько 200 тисяч наших біженців), Гдиня, Жешув, Сопот тощо.

Проте найближчим часом Польща може скасувати необхідність отримання таких дозволів — спрощення для українців лобіює місцева асоціація забудовників.

По оренді – інші проблеми.

"Знайти українцю орендовану квартиру в Польщі не так легко, особливо якщо немає офіційної роботи. Власники вимагають підтвердження платоспроможності, виписки з банківського рахунку, можуть збільшити депозит. Якщо стандартно депозит становить розмір місячної плати, але для наших громадян можуть подвоїти, а то й потроїти суму Не завжди хочуть брати постояльців з маленькими дітьми, про домашніх тварин я взагалі не кажу.

Загалом українці – останні у черзі потенційних орендарів. якщо господар має можливість здати квартиру польській родині, він вибере її. Натомість з'явилося житло спеціально під оренду українцям. Це невеликі квартири в старих будинках, так і нові модульні містечка. Ми живемо в одному з таких, усі наші сусіди – біженці з України. Власник брав участь у програмі компенсацій, а коли її терміни вийшли, запропонував нам платити зі своєї кишені. Я з дітьми живу у невеликій двокімнатній квартирі, яка коштує близько 300 євро на місяць. Це недорого, але умови досить скромні", - розповіла нам мешканка Київської області Тетяна, яка зараз живе у передмісті Познані.

Її дочка, яка влаштувалася на роботу до ресторану в Познані, хоче переїхати до самого міста, але знайти потрібне житло їй поки не вдалося, незважаючи на наявність трудового контракту.

"Переглянули масу варіантів. Те, що підходить за ціною, не виходить зняти. На перегляди ходять натовпи претендентів, конкуренція дуже висока. А квартири, які реально можна зняти, дуже дорогі - не менше 500-600 євро на місяць, а то й більше ", - Розповіла нам Тетяна.

За оцінками Барановського наплив українських біженців збільшив дефіцит житла, особливо під оренду. Бракує мінімум 1,5 мільйона квартир. Але експерт не виключає, що насправді дефіцит більший і може сягати 3 млн квартир.

Від 1200 євро за квадрат

Ажіотаж на польському ринку нерухомості прискорив зростання цін. Дорожує і оренда, і продаж.

Що стосується нерухомості на продаж, то, за даними польського агентства Otodom, за підсумками третього кварталу цього року найбільша динаміка за цінами в невеликих містах - плюс 18% з початку року (нерухомість там можна купити за ціною від 6 тисяч злотих, це близько 1000 грн. 2 тисячі євро за квадратний метр).

У мегаполісах (з населенням понад 500 тисяч) ціни зросли на 12,7% (майже 12 тисяч злотих, або понад 2 тисячі євро за квадрат).

При цьому в третьому кварталі зростання цін сповільнилося. Так, у великих містах за цей період житло подорожчало лише на 1%, у населених пунктах менше – на 2,7%.

Цікаво, що мінімально зросли цінники на невеликі квартири на вторинному ринку (до 40 квадратів), хоча вони й залишаються найвищими у перерахунку на квадратний метр (близько 11,5 тисячі злотих). А ось квартири площею понад 90 квадратів, навпаки, дорожчають швидше – за квартал плюс 3% (від 9,5 тисяч злотих за квадрат).

Все це говорить про те, що цінники на нерухомість у Польщі практично досягли "стелі" і надалі такого великого подорожчання вже не буде.

Втім, все залежить від попиту, а також цінової політики місцевих забудовників, які скаржаться на інфляцію та подорожчання матеріалів та активно переглядають прайси.

Otodom дає наступну статистику по містах Польщі. Найдорожче житло у Варшаві (13131 злотих, або 2560 доларів за квадрат), далі йдуть Гдиня (12538 злотих, або 2445 доларів), Гданськ (12165 злотих, або 2372 доларів), Краків (11962 злотих, або 2330 злотих). 11166 злотих або 2178 доларів), Вроцлав (11132 злотих, або 2170 доларів). Менше 10 тисяч злотих за квадрат коштує житло в Катовіце (9681 злотий, або 1888 доларів), Любліні (9202 злотих, що в доларах 1792 р.), а найдешевші пропозиції – у невеликих населених пунктах. Наприклад, у Рибнику житло можна купити за 6277 злотих (1224 доларів), за квадрат, у Бидгощі – за 6900 злотих (1345 доларів), у Глівиці – за 6883 злотих, Ржешеві – 6570 злотих (1280 доларів) тощо.

Але це є середні ціни. Залежно від об'єкта може бути як дешевшим, так і дорожчим. Наприклад, за даними агентства нерухомості Okeask, у Варшаві за 800 тисяч злотих (156 тисяч доларів) виставлено на продаж 4 кімнатну квартиру неподалік метро площею близько 64 квадратів (по 12500 за квадрат). За дизайнерську троячку площею 81 квадрат просять близько мільйона злотих (12,3 тисячі за квадрат)

А один у 33 квадрати пропонують за 459 тисяч злотих, або 89,5 тисяч доларів (13900 за квадрат).

Як українцю купити квартиру в Польщі

Зазначимо, що щодо купівлі житла в Польщі є кілька нюансів.

По-перше, потрібно враховувати податок на нерухомість у розмірі 2% від суми угоди (його потрібно платити одразу, він розраховується нотаріусом і з продавцем "не ділиться", як це часто трапляється з податковими платежами в Україні). При цьому податок є лише на «вторинці», з «первинки» сплачує забудовник.

По-друге, 2% вартості об'єкта становить нотаріальне оформлення. Якщо покупка йде через рієлтора, він візьме ще 3%.

По-третє, за держреєстрацію та оформлення документів слід заплатити ще до 1,5% від цінника. Додаткові платежі потягнуть до 8,5% від вартості об'єкта.

Причому у Польщі працює ще й "податок на перепродаж" - якщо ви вирішите продати квартиру протягом п'яти років після її придбання, то доведеться заплатити 19% від суми прибутку (різниця між ціною купівлі та продажу).

Купити житло в Польщі можна лише за безготівковим розрахунком, при цьому потрібно мати рахунок у польському банку. І якщо сума угоди перевищує 15 тисяч євро, потрібно підтверджувати походження коштів (офіційна зарплата, інформація про продані раніше активи та інше). При цьому перекинути гроші на польський рахунок із українського банку зараз проблематично через чинні обмеження від Нацбанку. А якщо якось вивести готівку, то польський банк під час її зарахування вимагатиме підтвердити джерело походження. Ці нюанси відсікає чималу частину українців, які претендують на польське житло.

Але в Україні вже є агенції, які виставляють на продаж польські квартири у гривні. Заплатити можна з банківського рахунку у нашому банку, а потім посередники перекинуть кошти польському продавцю.

Наприклад, на майданчику domaza пропонується троячка у Вроцлаві площею 56 квадратів на останньому поверсі нового 13-поверхового будинку за 5,7 млн. гривень.

Двокімнатну квартиру у 63 квадрати у Варшаві на вторинному ринку пропонують за 3,1 млн гривень.

Посередники пояснюють – чимало польських квартир виставляють на продаж українські власники, які купили їх у минулі роки як об'єкт для інвестицій.

Оренда злетіла на 30%

Але "найгарячіший" сегмент польського ринку нерухомості зараз оренда. Цінники там із початку року виросли на третину і продовжують підвищуватися.

Наприклад, невелика квартира-студіо у Кракові в довгострокову оренду здається за 2 тисячі злотих (420 доларів), це без комуналки, яка потягне ще як мінімум на 100 євро. Трикімнатна квартира у Варшаві площею 78 квадратів із сучасним ремонтом пропонується за 10 тисяч злотих на місяць (2100 євро) без комунальних платежів. За двоє скромніше в 58 квадратів просять 3200 злотих на місяць (близько 670 євро). Що у 2-2,5 рази дорожче, ніж у Києві.

У невеликих містах цінник нижчий, але не набагато.

Скажімо, у Глівиці (де багато підприємств та, відповідно, українських біженців) двійку у 41 квадрат здають за 2700 злотих (близько 570 євро). Одиничку можна знайти за ціною від 1200 злотих на місяць (250 євро). Але за такі гроші умови будуть скромними (без ремонту, зі старими меблями). Більш комфортна однокімнатна квартира площею 25 квадратних метрів у цьому містечку коштує 1500 злотих (315 євро). Це майже втричі дорожче, ніж коштує схожа одиниця у Києві.

У Польщі орендна плата залежить ще й від того, скільки людей житиме у квартирі (навіть якщо за комуналку платять окремо). Як правило, кількість "місць" вказується в оголошеннях. І, якщо в одиниці за 1500 злотих, розрахованій на одного мешканця, житиме двоє, доведеться заплатити вже 1800 злотих. Для порівняння: середньостатистичний заробіток наших біженок на заводах у Глівиці за 8-годинного робочого дня становить близько 3 тисяч злотих. Тобто за скромну квартиру потрібно віддати півзарплати чи навіть більше.

Зазначимо, що, крім орендної плати, постояльцям доведеться платити також так звану "кауцію" (kaucja). Це депозит або гарантійний платіж, який може бути віднімається, скажімо, якщо пошкоджені меблі або техніка. Якщо все гаразд, цю суму повертають при виселенні. Як правило, депозит дорівнює сумі щомісячної вартості оренди, але може бути й більшою (за 2-3 місяці). При цьому разом із договором оренди, підписується так званий "протокол здачі", в якому детально вказують перелік техніки, предметів інтер'єру, показання лічильника, стан ремонту та ін. Якщо такого "протоколу" немає, довести господареві, що ви нічого не пошкодили, та він повинен повернути вам депозит, можливо проблематично.

"Рекомендую купити страховку OC Najemcy. Вартість - 48 злотих на рік, страхова виплата - 100 тисяч злотих. Якщо щось зіпсували у квартирі, страховка врятує від додаткових витрат", - каже ріелтор Яніна, яка працює у Варшаві.

Вона також додала, що до договорів оренди зараз нерідко вносять пункт про можливість перегляду ціни, а депозитні платежі зростають – деякі господарі просять суму, що дорівнює вартості піврічного проживання.

Як зняти квартиру в Польщі

Наші біженці можуть винайняти житло в Польщі як безпосередньо (через спеціалізовані інтернет-майданчики, наприклад olx.pl, gratka.pl та інші), так і через агентство нерухомості. Останньому доведеться заплатити суттєву комісію (50-70% від місячної ціни оренди), але рієтори беруть на себе всі нюанси за договором оренди (а їх чимало), плюс є «гарантом» для орендаря.

Що потрібно враховувати під час оренди житла в Польщі?

Ріелтор Яніна, яка працює у Варшаві, дає наступні поради щодо пошуку житла.

доведеться заплатити штраф. Тому краще спочатку наполягати на договорі на невизначений період (czas nieokreslony), хоча в цьому випадку орендна плата може бути вищою на 10% і навіть більшою. Але ви зможете розірвати договір без санкцій у будь-який час. Важливо також обговорити нюанси щодо депозиту. Не такий самий його розмір, як умови повернення. Деякі господарі прописують цей платіж як "амортизацію" ремонту, тобто навіть якщо не буде явних пошкоджень меблів та іншої шкоди, гроші вам не повернуть - адже ви "користувалися ремонтом". Також потрібно дуже ретельно прописати в якому стані інтер'єр та техніка. Але ви зможете розірвати договір без санкцій у будь-який час. Важливо також обговорити нюанси щодо депозиту. Не такий самий його розмір, як умови повернення. Деякі господарі прописують цей платіж як "амортизацію" ремонту, тобто навіть якщо не буде явних пошкоджень меблів та іншої шкоди, гроші вам не повернуть - адже ви "користувалися ремонтом". Також потрібно дуже ретельно прописати в якому стані інтер'єр та техніка. Але ви зможете розірвати договір без санкцій у будь-який час. Важливо також обговорити нюанси щодо депозиту. Не такий самий його розмір, як умови повернення. Деякі господарі прописують цей платіж як "амортизацію" ремонту, тобто навіть якщо не буде явних пошкоджень меблів та іншої шкоди, гроші вам не повернуть - адже ви "користувалися ремонтом". Також потрібно дуже ретельно прописати в якому стані інтер'єр та техніка.

Варто одразу уточнити за додатковими платежами. Наприклад, іноді в оренду входить czynsc – плата за обслуговування будинку (наш аналог комунального платежу за прибирання прибудинкової території – Ред.), іноді ні. Те саме з платежами media (інтернет, ТБ). У деяких випадках доводиться окремо оплачувати паркування, закріплене за конкретною квартирою. Все це може потягнути на 40-50% вартості оренди", - говорить ріелтор.

strana.news