Попит на нерухомість зростає: які площі шукають покупці та скільки готові заплатити

В Україні триває розвиток роздрібної торгівлі, що був помітним і минулого року: за підсумками 2023 року оборот роздрібної торгівлі в Україні сягнув 1 821 931,2 млн грн, що на 15,4% більше показника 2022 року. Тим часом, експерти прогнозують зростання ритейлу і протягом 2024 року. Так, за словами директора компанії UTG Євгенії Локтіонової, оборот роздрібної торгівлі України у 2024 році продовжить зростання в гривні в середньому на 10%. "Головною причиною зростання споживання у вигляді шопінгу, розваг і відвідування ресторанів є протидія стресу та негативним новинам. У новому 2024 році оборот роздрібної торгівлі України продовжить своє зростання в середньому на 10% у гривнях", — розповіла Локтіонова агентству "Інтерфакс-Україна". На її думку, зростання роздрібного товарообігу триватиме 2024 року, а основним сегментом у структурі зростання стануть такі товари, як одяг і взуття. Зростання ритейлу означає також підвищення попиту на площі для розміщення торгових точок і бізнесу, що працює у сфері послуг. Фокус дізнався, які саме приміщення шукають підприємці та чи готові купувати нерухомість попри відсутність зрозумілих прогнозів щодо завершення війни в Україні.

Усім потрібна виручка: які приміщення в оренду шукає бізнес в 2024 році

У 2024 році багато підприємців в сфері торгівлі планують розширення бізнесу, розвиваються мережі як торгівлі, так і компаній сфери послуг. При цьому, хоча у торговельних центрах країни часто все ще є вакантні площі, на цей рік у різних містах заплановані і відкриття нових ТРЦ, що свідчить про наявний попит на приміщення для торгівлі. "Одним із визначальних трендів нині, як на мене, є заплановане відкриття в 2024 низки ТРЦ: йдеться про 7 об’єктів, три з яких в Київському регіоні — столиця і передмістя (Чабани і Буча), два в Ужгороді, а також об’єкти в Хмельницькому та Ізмаїлі", — розповідає у коментарі Фокусу Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості.

За її словами, в Києві формати стріт-рітейлу в центрі переживають досі складний час — вакантність в цьому сегменті зберігається на рівні близько 30%. Проте, зауважує Вікторія Берещак, в стріт-ритейлі користуються особливим попитом лоти до 60 кв.м — ставка оренди в межах $40, є попит на формати 60-120 кв.м — там ставки в діапазоні $35-55 за метр.

Експертка зазначає: цього року на ринку торгової нерухомості в ТРЦ можливий перегляд орендних ставок. "Середньозважені орендні ставки, гадаю, залишаться приблизно в тому ж діапазоні з поправкою на інфляцію та додаткові витрати на обслуговування генераторів", — каже Вікторія Берещак.

Як знайти цікаву площу і чи можна вигідно купити торгівельне приміщення

На ринку Києва та інших великих міст можна знайти цікаві пропозиції щодо купівлі приміщень для ведення торгівлі або здійснення діяльності в сфері послуг. Експерти зазначають: останній рік попит саме на купівлю приміщень лише зростає, а забудовники все частіше планують нові площі як на території своїх ЖК, так і окремі будівлі – для розміщення магазинів, клінік, салонів краси та ресторанів. Один з доволі популярних форматів, коли інвестор купує приміщення у забудовника, де вже підписаний довгостроковий контракт на оренду з супермаркетом або фітнес-центром.

"Сьогодні ми бачимо багато заявок, коли інвесторів цікавить купівля приміщень, які орендують школи, супермаркети або фітнес-центри. Це означає, що певний сегмент інвесторів має вільні кошти та розуміє, що гроші мають працювати та забезпечувати дохідність. Це доволі вигідний бізнес, адже термін окупності комерції – до 10 років, а зазвичай і менше —6-7 років, тоді як в разі здачі в оренду житла термін повернення інвестицій може сягати 12-15 років", — розповіла комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська Фокусу

Інша історія – продаж приміщень, розташованих на перших поверхах у новозбудованих житлових комплексах. Такі площі користуються популярністю – на момент здачі в експлуатацію зазвичай вільних лотів у забудовників вже немає. Особливо якщо йдеться про новобудови у Києві, Львові, Чернівцях, Ужгороді. Проте найвищий попит — у столичних комплексах.

Як зауважила Анна Лаєвська, ціни на торговельну нерухомість в Києві та Львові наразі в діапазоні 1200-3000 доларів за квадратний метр, залежно від розташування, рівня комплексу, якісних характеристик об’єкта, розміру. "Останній рік ціни не просіли, навпаки, по деяким об'єктам вже навіть виросли. Тому що мешканці нових ЖК хочуть мати гарну інфраструктуру поруч свого будинку, і це впливає на зростання популярності купівлі комерційних приміщень саме у новозбудованих ЖК", — каже експертка.

Про те, що попит наразі є на приміщення для торгівлі у житлових комплексах, розповідає і Вікторія Берещак. "Для орендарів, а це переважно фешн-ритейл українські бренди, продуктовий ритейл, б’юті, медицина, дуже важлива пропускна здатність місця, людинопотік, окрема вхідна та вітринна група. Обирають для себе більше житлові проєкти комплексної забудови за принципом місто в місті", — зазначає експертка.

На думку Анни Лаєвської, до кінця 2024 року ціни на комерційні площі для торгівлі зростуть на 7-10%. Також, зауважила експертка, зростатиме попит на приміщення для торгівлі та сфери послуг, а забудовники з метою стимулювання попиту будуть активніше співпрацювати з банками, пропонувати різні партнерські програми. Впливатиме на попит і доволі нова схема інвестування, яка зараз починає розвиватись в країні, — йдеться про мікроінвестуванняу спільнотах.

"Це доволі нова форма інвестування на ринку, що знижує поріг входу в угоду. Кілька фізичних осіб, можливо 5-10 або й більше купують разом велике приміщення з готовим орендарем, наприклад, площу 2 тис. метрів. Такі угоди на ринку вже були, і навіть деякі девелопери оголошують продаж об’єктів, розраховуючи саме на мікроінвестування. В такому разі інвестору достатньо вкласти 5-10 тис. доларів, а натомість він отримає регулярний пасивний дохід", — пояснила Фокусу Анна Лаєвська.

Офісний дисконт: чи повернуться на робочі місця співробітники компаній

На відміну від торговельної нерухомості, на ринку офісів поки що відновлення відбувається більш повільними темпами. За даними CBRE, середня вакантність на ринку офісів Києва до кінця 2023 року знизилася на 1% і сягнула 25%, а рівень вакантності в об'єктах класу "В" — 27%. Ставки оренди минулого розу знизились на 5% до 20 дол. за метр квадратний, тоді як верхня межа запитуваних орендних ставок у класі "А" знизилася в середньому на 7% до діапазону 18-$24 дол./кв. м.

За словами Анни Лаєвської, ставки офісної нерухомості за останні два роки знизились на 15-20% від довоєнного рівня. Але на сьогоднішній момент немає єдиної ринкової картини, тому що є приміщення бізнес-центрів, які відверто демпінгують. "Наприклад, це спостерігаємо в Києві, Львові і в Чернівцях. Такі орендодавці формують вартість оренди на рівні 5-6 доларів за метр, і при цьому попиту немає. А є навпаки бізнес-центри, які успішно заповнюютьсяз цінником 26-28 доларів за квадратний метр", — зазначає Анна Лаєвська.

А за словами Вікторії Берещак, в офісній нерухомості продовжує домінувати тренд на гнучкі простори, помітно частіше орендарі стали переглядати свої потреби і відмовлятись від класичних офісів чи урізати площі. "У форматів гнучких офісів та їхніх операторів найнижча вакантність, а в декого навіть нульова в Києві", — зазначає Вікторія Берещак.

Складська нерухомість: більше приміщень, та вище попит

Логістика постраждала під час війни – зафіксовано десятки чи й сотні влучань внаслідок обстрілів саме у приміщення складів. Це створило дефіцит на потрібні бізнесу площі ще у 2022 році, а оператори почали відбудову та зведення нових складських хабів вздовж головних транспортних артерій країни та поблизу Києва. Проте поки що дефіцит на такі площі не подоланий.

"Знищення майже 22% загальної складської пропозиції в Київському регіоні ракетними влучаннями завдало безпрецедентної шкоди ринку. Беручи до уваги, що в останні роки дефіцит вільних площ відчувався особливо гостро, зниження загальної пропозиції складів у майбутньому буде продовжувати тиснути на відкладений та післявоєнний попит", — зазначив Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine.

І хоча будівництво нових складських комплексів вже допомогло бізнесу краще планувати свою логістику, все ж експерти сподіваються, що в найближчі два роки ринок поповниться додатковими площами на понад 160 тис кв метрів. Але це зовсім не означає, що ставки оренди будуть падати, адже поки потреба у складських приміщеннях — надто висока, а отже і вартості оренди на цей рік прогнозують зростання.

"Потреба бізнесу в складських приміщеннях є, зокрема, й через релокацію багатьох компаній. Це формує попит в цьому сегменті комерційної нерухомості. Щодо орендних ставок на складські приміщення, то за останній рік ставки зросли на 5-10% і цілком залежать від класу приміщення. Найпростіші склади, наприклад, у промислових зонах, на території заводів, мають часто найдешевшу ціну від 70-80 грн за квадратний метр. Щодо якісної професійної складської нерухомості, то ставки оренди в Києві та поруч зі столицею становлять десь 200-250 грн за метр", — розповіла Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд".