Рынок недвижимости Николаева: взлеты и падения

Как отмечают специалисты недвижимости, сегодня в Николаеве строят жилье, хотя и не теми темпами, которые были ранее. При этом приоритет строители отдают коттеджам и домам малой этажности, а не многоквартирным домам. Почему произошла такая переориентировка, отчасти объясняет ответ руководителя предприятия «Николаевский ДСК» А. Шанайцы членам городской комиссии на вопрос, почему на предприятии возникла задолженность по заработной плате. Он сказал, что долги образовались из-за сложившейся ситуации со строительством жилья, «очень сильно упала покупательная способность». 

Это подтвердил и заместитель директора АН «Млечный Путь» А. Мойсол.
Сегодня в Николаеве квартиры практически не продаются. И не в последнюю очередь на это влияет экономическая ситуация в городе, низкая покупательная способность наших сограждан. К тому же в сравнении с прошлыми годами уменьшилась миграция, «мало приезжает людей, которые могли бы что-то купить, нет бывшего потока людей из сельской местности».

Директор АН «Комфорт» Е. Иванов отметил, что последние год-два число покупаемых квартир остается неизменным, в день оформляется один-два задатка, да и то не в каждом агентстве, но «в сравнении с докризисным периодом количество покупок сократилось на 40, если не на 50 процентов, да и продаваемое жилье бюджетное, маленькое, хиленькое».

То, что снизилась экономическая активность в городе, подтверждают другие предприниматели, а наиболее категоричные называли Николаев депрессивным.

Для горожан, которые не имеют жилья, квартиры всегда желанны. И об этом свидетельствует многотысячная очередь бесквартирных в горисполкоме. Многие горожане с великой радостью приобрели свое жилье в многоэтажных домах.

Однако построенные квартиры не востребованы, поскольку финансовые возможности бесквартирных не позволяют их покупать. Ведь согласно приказу Минрегионстроя № 434 2012 года опосредованная стоимость строительства 1 кв. метра в Николаеве определена на уровне 5018 грн. Но зарплата большинства николаевских бесквартирных составляет в пределах 2000 гривен. Если «затянуть узел», то потребуется 3 месяца, чтобы заработать на покупку 1 кв. метра и за год наскрести на 4 кв. метра.

А. Мойсол констатировал, что сегодня «выпали» из спроса старые квартиры в центре города площадью 70-80 кв. м стоимостью 60-90 тыс. долларов. Раньше они были интересны средним бизнесменам, которые предпочитали покупать такое жилье через банковский кредит. Сегодня их доходы резко упали, и они не могут это позволить.

Да и вообще ипотечные кредиты для большинства горожан сегодня не доступны. Государственную программу «Доступного жилья» продекларировали, но не реализовали. Фактически лишь в середине марта подписали четыре первых в 2013 году кредитных соглашения в рамках госпрограммы, которые выдал «Укргазбанк». Тогда же «Ощадбанк» пообещал разработать коммерческую программу доступного жилья без ограничений по портрету заемщика. Больше информации не было. Зато в июне Кабмин дополнительно снизил уставный капитал Государственного ипотечного учреждения до 755,7 млн грн. из начальных 2,2 млрд грн. О провале госпрограммы свидетельствуют результаты. На 27 мая ведомство рефинансировало всего 200 ипотечных кредитов в общем примерно на 41,5 млн грн. (средний размер кредита - 207,5 тыс. грн). Это говорит о серьезных организационных и административных проблемах с таким видом кредитования. И даже увеличение количества денег в уставном фонде не поможет повысить число получивших квартиры.

Высокую цену жилья в новострое строители объясняли затратами на получение земельного участка для строительства жилья. Сегодня чиновники заявляют о бесплатном выделении земельных участков под строительство доступного жилья. Но, к сожалению, те, кому и предоставляется такой земельный участок, не всегда имеют оборотные средства для строительства. Чиновники рапортуют о поддержке инициатив президента. А что на практике?

В апреле министр проверил начало строительства доступного жилья в Николаеве. А в мае горсовет разрешил подготовить техническую документацию на земельный участок под строительство многоквартирных жилых домов категории доступного жилья ООО «Гражданский Посад» на 15 488 кв. м на ул. Гражданская, 34.

Е. Иванов рассказал, что после кризиса выгнать коробку стало даже дешевле и это связано со снижением стоимости работы строителей. Далее стоимость квартиры будет зависеть от того, что заказчик хочет в ней видеть. Дороговизна определяется отделочными работами, материалами, которые поставляют из-за рубежа.

Не первый год остаются невыкупленными построенные квартиры в жилых комплексах «Солнечный», «Ривьера», не говоря уже об «Адмирале», где под окнами облгосадминистрации застыл кран в форме большого вопроса о достройке комплекса.

Когда возникают проблемы с реализацией, строители приходят к специалистам по недвижимости. Но не поздно ли?
Риелторы однозначно отметили: поздно!

А. Мойсол сказал: «Я видел проекты, которые начинали без такого сотрудничества и строили совсем не то, что надо». Он уверен, что сотрудничество риелторов со строителями необходимо еще на этапе проектирования жилого дома. Классическим примером непродуманного коттеджного поселка назвал строительство индивидуальных домов на берегу Ингула за аэромобильной частью. Здесь нет общей идеи, нет системы, нет коммуникаций.
Многие риелторы говорят, что это пример, когда землю брали лишь для того, чтобы заработать на ее продаже. Здесь вообще и речь не идет о коттеджном городке.

Заместитель директора УБ «Пивдень» А. Холодулькина отмечает: «Попытки строительства «царских сел» привели к хаотичной индивидуальной застройке по принципу «каждый выживает в одиночку». На некоторые участки претендуют сразу несколько владельцев - чиновники в свое время напутали с госактами... Кто построился, хорошо помнит, как «вырывал» у города участок земли, тянул километры коммуникаций, согласовывал проект, строил в меру своих сил и фантазии. В результате - супердворцы и хижины вперемешку, грунтовка «до поворота» и систематически сгорающая проводка. А еще - бескрайние поля пустующих «участков с госактами под индивидуальное жилищное строительство»: «Перегон», Харчатовка, Матвеевка. Их владельцы после подсчета ориентировочной стоимости строительства отложили свои планы на очень и очень неопределенный срок».

Когда без учета николаевской специфики начинают строить, то позже однозначно возникают проблемы с реализацией жилья.

Есть примеры и другого порядка. Из наиболее удачных коттеджных поселков риелторы называют «Сосновый бор». По словам Е. Иванова, сегодня продаются коттеджи, которые построены единым комплексом, где есть гараж, клумба, площадка для барбекю. Но это не десятки, а несколько рядом стоящих коттеджей в 2-3 этажа, каждый площадью в районе 150 кв. метров, причем в черте города. Есть и многоквартирные дома, которые востребованы горожанами. В их числе он назвал дом на Бугском бульваре. «Чем интересен дом на Бугском бульваре? Здесь и свой двор, и своя парковка, и охрана», - сказал Е. Иванов.

Востребованы квартиры, которые построены на ул. Адмиральская, 33-а, где «стоит очередь, люди хотят».

Директор УБ «Пивдень» И. Караман рассказал, что строительство многоэтажного дома начала компания «Парадиз» на земельном участке на ул. Чкалова (пересечение с ул. 1 Слободская). Здесь квартиры будут востребованы, поскольку интересен сам район. К тому же здесь запланирована закрытая зона с охраной. Застройщик привлекает покупателей интересными условиями оплаты квартиры.

 А. Мойсол отметил, что в Николаеве есть лишь единичные примеры, когда изначально учитывались рекомендации тех, кто участвует в реализации квартир горожанам. Это дом на ул. Маршала Василевского, многоквартирный дом, который строится на улице Космонавтов (возле бывшего кинотеатра), еще несколько проектов.

В Николаеве сейчас востребовано жилье представителями властных структур, правоохранительных органов, таможни, бизнес-структур, топ-менеджеров, которые сотрудничают с местной властью. Это люди, имеющие стабильный доход.

Николаевские специалисты по недвижимости едины во мнении, что построить жилье - это половина большого дела. Но строить нужно жилье, которое не только желаемо, но и востребованно, т.е. будет покупаться.
«Если речь идет о покупателях с достатком выше среднего уровня жизни горожан, то они готовы приобретать дорогие квартиры, но, к сожалению, отсутствует тот сегмент жилья, который они хотели бы купить. Такими покупателями востребован, как правило, центр города, а жилье чуть попроще - на проспекте Мира, Космонавтов. Их мало интересует район Соляных или Корабельный район», - сказал А. Мойсол.

По мнению специалистов по недвижимости, в ЖК «Солнечный» и «Ривьера» были изначально допущены просчеты в том, что начали не со строительства коммуникаций и объектов инфраструктуры, а жилых домов. Об этом говорили лицам, которые вели инвестиции. Они не прислушались.

Большие жилые площади могут быть финансово доступны лишь состоятельным горожанам. Но кто из них готов поселиться в квартире с перспективой на протяжении многих лет оборудовать свою квартиру и ждать, пока жилье оборудуют соседи?

Вы сделали ремонт квартиры и радуетесь. Но затем обнаружили какую-то паутинку на потолке. Оказывается, сделал ремонт ваш сосед этажом выше. При отделочных работах на больших площадях могут быть использованы тонны песка и цемента. И это однозначно отразится на нижней квартире.

«Хорошие элитные квартиры нужны, но не во всем девятиэтажном доме. Люди с достатком вряд ли захотят жить в нем. Да и по инфраструктуре это сделать сложно, начиная от парковки автомобилей, когда в семье уже не одна машина», - считает Е. Иванов.

Сегодня парковка очень важна. Несколько лет назад хозяин гаража во дворе дома, где был кондитерский магазин «Белочка», начал его продажу с 16 тыс. долларов. Почему так дорого? Как рассказал владелец, он выяснил, что в доме 30 жильцов без гаражей и 15 из них уже готовы покупать за эту сумму.

«Почему есть эскадрон гусар, а нет дивизии? Да где же взять столько женщин и вина сразу? Поэтому построить огромный элитный дом для Николаева несколько проблематично», - отметил Е. Иванов.

Впоследствии квартиры большой площади на Намыве, на Водопроводной, в «Солнечном» начали делить. Даже развернули рекламу так называемых квартир-студий. То ли дело в нашем менталитете, то ли по каким-то другим причинам, но они не стали востребованными, хотя определенная часть и была выкуплена.

В «Ривьере» была изначально высокая цена одного квадратного метра, дошедшая до 7 тыс. гривен. Представителям инвесторов говорили об этом. Но они рапортовали о количестве построенных квадратных метров перед зарубежными хозяевами.

Жизнь заставила их обратить внимание на реализацию квартир. При этом не стоит забывать, что, уменьшая площадь построенных квартир, не стоит рассчитывать на первоначально запланированный экономический эффект от продажи квартир. Проекты с большими площадями квартир «забуксовали».

Ранее на пр. Ленина в Николаеве планировали на месте старого жилья построить микрорайон многоквартирных домов. Не получилось, поскольку, узнав об этом, в старых домах выросло количество прописанных. Не месяц и не год потребовались строителям «Адмирала» для решения вопросов по отселению горожан из старых домов на ул. Московская. Пытались решить эти вопросы по одной цене, а на практике она выросла в разы. И это отразилось на цене 1 кв. метра в новом комплексе.

Е. Иванов отметил, что сегодня ряд строителей признали, что не все их планировки оказались удачными, есть проблемы и с местом строительства. Как говорится, не нашли они золотой середины между этими двумя параметрами. Говоря о планировке, он рассказал, что двухкомнатную квартиру на третьем этаже в пятиэтажном доме на ул. Обсерваторная еле-еле продали за 25 тыс. долларов. «Ларчик просто открывается - вторая комната шириной 2,20 м и кровать становится только вдоль. И этаж хороший, и район нормальный, все хорошо, а что туда всунешь», - рассказал он. Зато однокомнатная квартира на проспекте Ленина площадью 36 кв. метров продается за 27-29 тыс. долларов.

Сейчас в городе ведется строительство нескольких комплексов домов малой этажности. Деньги вкладываются, но реализация такого жилья вызывает ряд вопросов.

Готовы ли селиться наши горожане в коттеджах за городом, где нет инфраструктуры, нет качественной питьевой воды, нет канализации, нет дорог, их освещения, нет магазина?

В итоге получается, что миллионы долларов вкладываются в строительство, но на экономику города они не работают. Ведь жилье не покупается, ничего не обустраивается, строители, стройматериалы не востребованы.

Отсюда можно сделать вывод, что, принимая решение о покупке квартиры, горожанин ориентируется в трех аспектах: качество товара (квартиры), цена, условия покупки.

Так какое жилье сегодня востребовано в Николаеве?
Руководители УБ «Пивдень» считают, что николаевцами в данных условиях востребовано жилье экономкласса и жилье бизнес-класса.

Экономкласс востребован молодыми семьями, государством, а в долгосрочной перспективе - банками для отселения должников. Это могут быть многоэтажные дома типовых проектов, которые расположены обязательно в районах города с развитой транспортной инфраструктурой, (Соляные, Северный, Корабельный район, ЮТЗ, Промзона, Намыв). В таких домах следует строить квартиры однокомнатные площадью до 45 кв.м.; двухкомнатные - до 55 кв.м. с балконом или лоджией. Дома должны иметь автономное отопление (крышная котельная), современный лифт, широкие лестничные пролеты, детскую площадку у дома. В идеале такое жилье должно сдаваться в состоянии, уже пригодном для вселения (установлена сантехника, системы отопления, выполнена внутренняя отделка помещений).

Бизнес-класс востребован предпринимателями, топ-менеджерами, коммерческими структурами для размещения иностранных специалистов. Это могут быть либо таунхаусы, либо закрытые коттеджные поселки, причем таунхаусы в центре города, а коттеджный поселок, который находится в городской черте или удален не более чем на 20 км от города. Здесь метраж жилья составляет от 120 до 250 кв.м.

Свободная планировка. Сдача жилья в «строительном» состоянии. При этом следует учесть обязательные условия: отличные подъездные пути, закрытую территорию, круглосуточную охрана, паркинг для жильцов и гостей, детскую и спортивную площадки, площадку-барбекю, озеленение территории, наличие управляющей компании (свой ЖЭК), медпункт, сервис-центр. В коттеджном поселке земельный участок должен быть в пределах 10-20 соток. При условии добросовестности исполнения обязательств застройщиком будущий хозяин загородного особняка получает в «одном флаконе»: готовый дом с участком земли, полный пакет правоустанавливающей и технической документации; качественные коммуникации, хорошие подъездные пути, ухоженную территорию, охрану и сервис-службу поселка. В идеале наличие собственной скважины и подстанции.

А. Мойсол отметил, что для людей с достатком выше среднего уровня востребованными являются квартиры площадью 120-130 кв. метров в 3-6-этажных домах с гаражами и парковками в центре города. Покупатели готовы платить по 800-900 долл. за 1 кв. метр. Жилье в многоквартирных домах на проспекте Мира, ул. Космонавтов должно стоить ориентировочно 700 долл./кв. м. Востребованы однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м., двухкомнатные - 55-65 кв. м, а трехкомнатные - 75-85 кв. м. «Это вариант для сохранившегося среднего класса города, которому не доступны большие квартиры», - отметил он. Строящиеся квартиры должны соответствовать метражом потребностям покупателя. К таким можно отнести пятиэтажный дом, который строится на улице Скороходова возле ТЦ «КИТ». Здесь квартиры экономкласса. Однокомнатная квартира площадью 39 кв. метров, а двухъярусная метражом 73-86 кв. метров. И цена от 5000 гривен. Строители могли бы предлагать покупателю завершенные квартиры, «чтобы можно было сразу зайти и жить, все было на месте, все действовало». Как сказал А. Мойсол, «далеко не все хотят делать ремонт, тратить на это время». Люди покупают квартиры за 40-50 тыс. долларов, а потом еще вкладывают 10-20 тысяч, чтобы сделать пригодными для проживания.

Его поддерживает И. Караман и в подтверждение приводит опыт турецких строителей. Там за год выстраивают коттеджный городок и люди заселяются в пригодные для проживания квартиры экономкласса, а не на «полигон строительной фантазии и дизайна».

Е. Иванов считает, что отделку квартир можно делать только под конкретного покупателя. Но их число ограниченно. «У покупателя квартир нет желания иметь проблемы с работниками, которые будут делать ремонт квартиры. Люди хотели бы это делать за счет застройщика», - сказал он.

Все риелторы единогласно говорят, что для того, чтобы жилье покупалось, нужно позаботиться о внешнем виде дома. «Некрасивый дом сегодня не хотят покупать и продавать его будут годами. Для сегмента дорого жилья очень важна внешняя привлекательность дома», - подчеркнул А. Мойсол.
В итоге можно констатировать, что именно риелтор владеет информацией о том, какое жилье сегодня востребовано в городе.

Стремятся ли строители к сотрудничеству с риелторами?

Е. Иванов рассказал, что на его агентство вышли представители компании, которая занималась строительством микрорайона Солнечный, с предложением «раздробить квартиры» во втором подъезде (в первом это сделали еще четыре года назад). Квартиры площадью 250-300 кв. метров должны стать такими, чтобы их могли покупать в Николаеве. Речь идет о перепланировке больших двухъярусных квартир на квартиры площадью по 50 кв. метров. Цена 1 кв. метра в них будет составлять в пределах 600 евро, что не намного выше себестоимости строительства.

А. Мойсол также отметил, что строители консультируются у них. Но дальнейшее сотрудничество тормозится по причине «экономии», т.е. нет желания платить риелтору за их работу. «Строители до сих пор живут воспоминаниями докризисной эпохи, когда то, что они строили, продавалось без особых проблем. Образно говоря, повесил объявление на заборе - и можно продавать. Сегодня другая история», - отметил он. Строители привыкли платить за стройматериалы, за воду, за все что угодно, но только не за предоставляемые им услуги по продаже квартир.

Многие продают по старинке, с ограниченной рекламой или вовсе без нее. Получается, что риелтор необходим строителям, чтобы запустить кампанию по продаже жилья. К услугам обращаются также в том случае, если у строителей некому заниматься продажей квартир, нет желания создавать отдельный отдел по продаже квартир.

Не все руководители строительных организаций осознают, что продажа квартир - это искусство, которому нужно учиться, и не всем дано его освоить.

В дополнение этой темы И. Караман напомнил о том, что основная масса руководителей строительных компаний уже в возрасте. В работе с ними следует учитывать их менталитет, взгляды, которые трудно трансформируются в современных условиях.

Подводя итоги бесед с риелторами, можно отметить, что сотрудничество риелторов и строителей необходимо и его нужно налаживать для совместного развития экономики Николаева.

Млечный путь