Программа «Доступное жилье»: решение квартирного вопроса или «сделка с дьяволом»?

 

Совсем недавно была принята государственная программа «Доступное жилье». Для многих украинских семей, нуждающихся в собственном уголке, она стала настоящей надеждой на приобретение жилья. Но подавляющее большинство желающих принять участие в программе испытывают страх — не очередной ли это лохотрон или какая-то предвыборная уловка власти в борьбе за голоса электората? Корреспондент «Новостей-N» решил разобраться со всеми наиболее волнующими вопросами, которые вызывают условия программы, выявив плюсы и минусы оной.

Реализацией программы занимается «Государственный фонд содействия молодежному жилому строительству» (далее Фонд). Рекламируется «Доступное жилье» лишь с позитивной стороны, мол, заемщик покупает квартиру в кредит под 3% годовых, а остальные 13% компенсирует государство. Кроме этого первый взнос составляет лишь 25% от стоимости жилья. В случае если у вас не хватает денег на первый взнос, а зарплата не позволяет выплачивать ежемесячную плату за кредит, вам могут помочь платежеспособные поручители. При этом людям предлагают квартиры новостроек или недостроенных домов, то есть абсолютно новое жилье.

Подковка или уловка?

Как оказалось, плюсов в данной программе не так уж и много, и все они действуют лишь при одном условии – стабильность в стране, которой, к сожалению, нам не хватает.

Первое, что волнует каждого потенциального заемщика, то есть человека, который намерен купить квартиру в кредит, – это размер процентной ставки. Фонд утверждает, что заемщик оплачивает лишь 3%, а государство компенсирует остальные 13%. Для заемщика в банке создается отдельный счет, на который он ежемесячно перечисляет часть от стоимости квартиры и 3% годовых. На этот же счет каждый месяц поступает 13% от государства.

На вопрос, «Что будет, если государство перестанет оплачивать 13%?», банковский клерк отвечает: «Такого не может быть!».

На вопрос, «Если государство перестанет платить проценты, кто с ним будет судится – банк или заемщик?», специалист по кредитам с улыбкой отвечает: «Заемщик!».

Ответы на подобные вопросы можно найти в «Договоре о предоставлении частичной компенсации процентов», который изначально заключается между Фондом, банком и заемщиком. В пункте 2.10 этого договора указано, что «частичная компенсация процентов осуществляется в пределах средств, предусмотренных на эти цели в Государственном бюджете на соответствующий год». То есть если в бюджете не найдется денег на данную программу, выплата процентов осуществляться не будет.

Согласно пункту 5.3, в случае изменений в Законодательстве, возможно составление дополнительного договора. Если изменения в Законодательстве будут влиять на договор, составленный между банком, государством и заемщиком, то в него тоже вносятся в обязательном порядке изменения. Что будет написано в этом новом, дополнительном договоре, будет ли он выгодным или станет кабалой для заемщика — не знает никто. Кроме государства, конечно.

Пункт 5.4 гласит, что если заемщик в течение месяца не составит с государством дополнительный договор с учтенными изменениями в Законодательстве, то государство имеет право разорвать «Договор о предоставлении частичной компенсации процентов» в одностороннем порядке.

Говоря доступными словами, вышеуказанным условием государство прикрыло себе зад. Если появятся какие-то сложности в финансировании программы, то с помощью изменения Законодательства можно будет, допустим, отменить выплату компенсации процентов.

Однако самое важное заключается совсем в другом. В пункте 6.6 «Договора о предоставлении частичной компенсации процентов» говорится, что если государство не совершает своевременную выплату Частичной компенсации процентов, то заемщик обязан выполнять свои обязательства по кредитному договору, т. е. к должен выплатить все 16% годовых. САМОСТОЯТЕЛЬНО!

Другими словами, государство частично компенсирует заемщику средства, а не оплачивает процентную ставку в банке. Если объяснять совсем просто, то документально государство выступает в роли некого дяди Феди, который может помогать, а может и не помогать заемщику выплачивать кредит.

Кроме того, согласно договору, процентная ставка в 16% может изменяться. А это значит, что выплачивать кредит заемщик будет с учетом инфляции, а если в Украине вдруг наступит дефолт, то о своей квартире можно вообще позабыть. Об этом говорит пункт 4.2.7 в Договоре про ипотечный кредит: «банк имеет право прекратить выдачу кредита в случае существенного изменения конъюнктуры кредитного рынка или других финансовых рынков, если такое изменение может повлечь существенное ухудшение финансового результата».

Учитывая вышеперечисленные доводы, напрашивается вывод, что предлагаемая компенсация в виде «чертовой дюжины» процентов, не подковка счастья, как это преподносит государство, а уловка для невнимательных и юридически неискушенных людей.

Первый взнос или деньги на разнос?

В Николаеве 13 июля нынешнего года, в малом зале облгосадминистрации, под руководством первого заместителя губернатора Геннадия Николенко состоялось совещание по вопросу внесения изменений в Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

На совещание были приглашены люди, которые захотели принять участие в программе «Доступное жилье». Потенциальные заемщики поделились с представителями власти возникающими при оформлении кредита сложностями. Именно тогда корреспонденту «Новстей-N» удалось воочию увидеть этих людей и услышать, какие вопросы их в большей мере волнуют.

Камнем преткновения стал первый взнос за квартиру – он составляет не менее 25% от стоимости жилья. Площадь средней однокомнатной квартиры, предлагаемой застройщиками по данной программе, составляет около 42 квадратных метров. Стоимость одного метра в Николаеве, около 5 тыс. грн. Умножаем 42 метра на 5 тысяч и получаем стоимость квартиры — 210 тыс. грн. Таким образом первый взнос будет не менее 50 тыс. гривен. Казалось бы, и не очень большая сумма, однако у большинства жителей того же Николаева, которые нуждаются в жилье, годовой доход раза в три меньше.

Допустим, что молодая семья, затянув ремни, все же накопила сумму для первого взноса. Однако, кроме этого, существует еще перечень сопутствующих расходов, связанных с предоставлением кредита. Стоимость оценки покупаемой квартиры – 520 гривен. Ежегодное страхование недвижимого имущества – 400 гривен. Ежегодное страхование жизни заемщика — 316 гривен. Нотариальное удостоверение договора купли/продажи, в том числе Государственная пошлина и взносы в Пенсионный фонд – 2% от стоимости квартиры (не менее 4000 гривен). Нотариальное удостоверение ипотечного договора, в том числе Государственная пошлина – 1500 гривен. И это еще не учитывая тех справок, за которые заемщику придется платить в БТИ и т.д., которые в обязательном порядке предоставляются как Фонду, так и в банк. Поэтому к первому взносу можно прибавлять еще как минимум 7 тыс. гривен на оформления кредита и договора купли/продажи.

Существует и еще один нюанс. Квартира, покупаемая заемщиком, находится в нежилом состоянии. Металлопластиковые окна, вмонтированные евро-батареи — вот, в принципе, и все атрибуты ремонта, которые новый владелец квартиры получит вместе с ключами. Голые стены без отделки, бетонный пол, в ванной комнате только санузел... А сколько стоит сделать отделочные работы, купить унитаз, ванную, умывальник и т. д. и т.п.? По самым скромным подсчетам, для того чтобы создать в квартире необходимые для жизни условия, нужно потратить еще не менее 20 тыс. гривен.

Если суммировать затраты на первый взнос за самую маленькую квартиру, стоимость ремонта и затраты на всякие бумажки и документы, то выйдет примерно 80 тыс. грн. А это, на минуточку, половина стоимости обжитой квартиры на вторичном рынке. Учитывая все эти нюансы, предложение государственной программы уже не кажется таким уж выгодным...

Еще один вопрос власти

Именно по той причине, что жилье на вторичном рынке уже обустроено, многие люди стремятся купить именно его, мол, можно пожить и есть время накопить деньги на ремонт. В программе «Доступное жилье» нет варианта покупки квартир на вторичном рынке.

Однако при заполнении анкеты на получение кредита банковский клерк учтиво указывает, что галочку нужно ставить напротив «Приобретение жилья на ВТОРИЧНОМ рынке недвижимости». Как? Власть же четко отметила, что по данной программе жилье можно приобрести лишь на первичном рынке?! Банковский клерк на это также учтиво отвечает, дескать, дом уже сдан в эксплуатацию и принадлежит юридическому лицу, посему оно относится уже ко вторичному рынку.

Возникает вопрос — почему заемщик не может приобрести квартиру со вторичного рынка там, где ему это выгодно, а не в новостройках? Ответ нашему корреспонденту дали в «Николаевском управлении Государственного фонда содействия молодежному жилому строительству».

Там сообщили, что существует конкретный перечень объектов первичного рынка, которые утверждены Постановлением №343 Кабинета министров — именно эти квартиры и участвуют в программе. Почему в банке при оформлении анкеты пишется, что жилье предоставляется со вторичного рынка — в Фонде не знают, лишь ссылаются на вышеупомянутое постановление, мол, банк ведет свой внутренний порядок, а государство не вправе туда вмешиваться.

То есть схема проста — сначала Фонд выбирает застройщика, которого утверждает Кабмин. Утвержденные правительством квартиры предлагаются потенциальному заемщику. А вот каким образом Фонд выбирает застройщиков — вопрос риторический.

Из этого становится очевидным только одно — государство с помощью «Доступного жилья» пытается убить двух зайцев: и популяризовать программу, и помочь застройщику продать нереализованные квартиры, наверняка имея выгоду и с того, и с другого.

Деньги дороже договора

Хочется еще раз отметить, что вышеприведенные доводы – это лишь версия, взятая от противного. В том случае, если власть предоставит нам СТАБИЛЬНОСТЬ, программа «Доступное жилье» станет неплохой альтернативой по отношению к устаревшей программе «Молодежного кредита».

Однако прежде чем становиться частью механизма какой-либо программы, следует хорошо подумать перед принятием решения. Нужно помнить, что деньги дороже договора, и решение квартирного вопроса при поддержке государства и банковского кредита легко может превратиться в типичную «сделку с дьяволом».