Правила заземления бизнеса

Правила игры на земельном рынке только в этом году дважды претерпевали значительные изменения. О том, какое влияние эти «землетрясения» оказывают на бизнес, журналу «Деловой союз» рассказывает Сергей Хоменко, начальник сектора земельных отношений Николаевской ТПП, заместитель председателя областной организации Союза оценщиков Украины.
 
- В конце прошлого года, в связи с подготовкой бюджета-2008, был внесен целый ряд изменений в Земельный кодекс и другие законодательные акты, которые очень существенно повлияли на процедуры отведения земельных участков, оценки земли, решение других земельных вопросов. Пожалуй, наибольший резонанс вызвал новый порядок, по которой пустующие земельные участки могут быть проданы только через земельный аукцион. К сожалению, год подходит к завершению, а процедура этих аукционов на государственном уровне так и не определена. Документы, которые пытался принять Кабине Министров, отменены либо заблокированы актами Президента Украины и т.д. На сегодняшний день ситуация не изменилась. На практике порядок проведения земельных аукционов в большинстве городов регулируется временными положениями, принятыми органами местного самоуправления.
 
- «Деловой союз» уже писал об этой проблеме, в частности, о том, что большое количество обращений и заявок предпринимателей «зависло» в кабинетах различных ведомств.
 
- Нужно сказать, что совсем недавно, в октябре, тут произошли подвижки. И способствовал этому Закон Украины № 509-17 от 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Вновь вводится большое количество изменений в земельной сфере. В частности, закон устанавливает, что те заявки, которые были поданы до 1 января 2008 года, должны рассматриваться исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления в прежнем порядке. Если позже - они подпадают под требование о проведении обязательных аукционов. Это, в частности, позволяет довести до завершения работу по очень большому количеству заявок, застывших почти на год на различных этапах рассмотрения. Уже на октябрьской сессии Николаевского горсовета были приняты решения по целому ряду заявлений предприятий и предпринимателей. Этот же закон № 509-17 вводит еще одно крупное изменение в Земельный Кодекс, непосредственно относящееся к оценочной деятельности. Теперь, согласно ст. 118 п.3, при оформлении разрешения на выкуп земельного участка, нужно получить разрешение сессии местного совета на проведение экспертной денежной оценки. Тем самым фактически каждый заявитель должен дважды обратиться к сессии местного совета: вначале за разрешением на проведение оценки, затем - за утверждением экспертной денежной оценки.
 
- Вряд ли такой шаг радует предпринимателей, хотя они и получают какую-то гарантию, что затраты на оценку и дальнейшие согласования будут не напрасны.
 
- Безусловно, это будет затягивать и без того сложную и длительную процедуру получения разрешения на выкуп земельного участка. Впрочем, подобный порядок действовал в ряде райцентров и районов Николаевской области, так что опыт работы в таком режиме есть, в том числе и у нас.
 
- В этом году бизнес очень активно выкупает землю, на которой размещены его хозяйственные объекты, с чем это связано?
 
- Опять-таки одновременно с законом о бюджетет-2008 были внесены изменения в законодательство, которым установлен новый минимальный размер арендной платы за землю. В результате, например для промышленных предприятий, размер арендной платы повышался практически в три раза. Для других субъектов хозяйствования - повышение еще более значительное. Это очень сильный стимул для бизнеса выкупать арендуемые им участки, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору земли. После выкупа участка выплачивается уже не арендная плата, а земельный налог, размер которого существенно меньше. Безусловно, для объектов разного целевого назначения такая мера дает различный экономический эффект. Например, предприниматели, работающие на едином налоге, после выкупа земельного участка фактически вообще уходят от платежей на землю.
 
- О каких еще новациях земельного законодательства следует знать предпринимателям и инвесторам?
 
- Перечень даже последних, октябрьских изменений Земельного Кодекса, значителен. Например, ст.93 дополнена пунктом 4, по которому право аренды земельного участка также может отчуждаться: продаваться на торгах, вноситься в залог, передаваться в наследство, вноситься в уставной фонд - на срок до 50 лет. Статья 102, п.1 распространяет эти же возможности на право использования земель сельскохозяйственного назначения и т.д. Вообще же если в крупных компаниях и бизнес- структурах есть свои специалисты, то большинству предприятий и, тем более, предпринимателей, необходима помощь специалистов в сфере земельных отношений: нормативную базу регулятор изменяет часто, и отнюдь не в сторону упрощения существующих процедур.
 
- И последний вопрос, что называется, на злобу дня: повлиял ли финансовый кризис на рынок земли в Николаевской области и, в частности, на уровень цен на вторичном рынке?
 
- Земля, особенно городская земля, по-прежнему остается чрезвычайно ценным ресурсом для бизнеса. Мы уже говорили о некоторых из тех причин, которые формируют спрос на первичном рынке. Также государственный акт на право собственности на землю - солидный аргумент при получении кредитной линии, формирования уставного фонда и т.д. А вот ажиотаж на земельные участки под застройку в Николаеве начал стихать уже в начале этого года. Если пару лет назад инвесторы буквально выхватывали любой земельный участок, то теперь они изучают имеющиеся предложения, реальную цену участка и нередко отказываются, если считают цену завышенной.
Фактически, уже несколько месяцев даже на вторичном рынке т.н. «цена продажи» отличалась от той «цены предложения», которую показывают объявления в прессе или на специализированных Интернет-ресурсах. Сегодня, в связи с финансовыми проблемами многих застройщиков и инвесторов, эта разница становится более существенной.
Но спрос на земельные участки в черте города сохраняется.

Источник: "РТПП"