Доступная ипотека под 7%: стоит ли брать и какие есть подводные камни

С 1 марта в Украине запустили государственную программу, по которой кредиты на жилье можно взять под 7% - это очень мало для Украины. В Кабмине полагают, что этой программой в 2021 году могут воспользоваться около 5 тыс. украинских семей.

"Обозреватель" выяснял, как действует программа и какие риски могут ожидать потенциальных заемщиков.

Какую квартиру можно купить

В ипотеку можно взять квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке, но только те, которые введены в эксплуатацию не позже 2018 года. Также жилье должно быть официально зарегистрировано. Оно не должно стоить больше 2,5 млн грн.

Один человек или семья из двух человек может получить льготный кредит только на 50 кв. м. Дополнительно можно приобрести 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. В принципе, площадь жилья может быть и больше, но максимум на 20%. Вот только за эти дополнительные метры проценты платить придется полностью (по состоянию на декабрь 2020 года, по данным НБУ, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 14%, а на вторичном – около 17%). Другими словами, семья из 3 человек может приобрести квартиру общей площадью до 84 кв. м. Однако на 70 кв. м. будут насчитываться проценты по льготной ставке 7%, а по оставшимся 14 кв. м – 14-17% (в зависимости от выбранного объекта недвижимости).

Кто может претендовать на льготный кредит

Заемщик должен отвечать следующим стандартам:

1) Заемщику не должно быть более 70 лет на момент окончания срока кредита. Учитывая, что максимальный срок, на который можно получить льготный кредит, составляет 20 лет, то потенциальному заемщику не должно быть больше 50 лет (если планирует делать выплаты 20 лет), не больше 55 лет (если будет выплачивать кредит 15 лет) и т. д.

2) Размер среднемесячного денежного дохода заемщика должен соответствовать правилам уполномоченного банка, в котором он планирует взять льготный кредит. В правительственном постановлении № 63 ничего не говорится о минимальной границе такого дохода, зато предусмотрено ограничение по его максимальному размеру. Так, среднемесячный доход заемщика и каждого из членов его семьи (муж/жена/дети) за последние 6 месяцев не должен превышать пятикратного размера среднемесячной заработной платы в том регионе, где покупается жилье. Ориентироваться надо на официальные данные Госстата. Так, в январе 2021 года средняя заработная плата по Киеву составляла 17533 грн. Соответственно, если покупка жилья планируется в столице, то совокупный средний доход в месяц заемщика и членов его семьи за последние полгода не должен превышать 87 665 грн.

3) Человек, который претендует на получение льготного кредита, должен быть лицом, которое нуждается в улучшении жилищных условий. А таковыми являются:

• граждане, которые состоят на квартирном учете;
• граждане, которые владеют зарегистрированной жилой площадью, не превышающей 13,65 кв. метра на одного члена семьи, или проживают в общежитии, что подтверждается справкой о составе семьи;
• жители аварийных и ветхих домов;
• молодые семьи (до 35 лет);
• внутренне перемещенные лица;
• научно-педагогические сотрудники;
• медики;
• работники бюджетной сферы.

4) Заемщик и члены его семьи не должны иметь в собственности объект жилой недвижимости или имущественные права на объект незавершенного строительства жилой недвижимости, если его площадь превышает нормативы площади предмета ипотеки (напомним, это 50 кв. м на одного гражданина или семью из двух человек и дополнительные 20 кв. м – на каждого следующего члена семьи). Это правило не распространяется на жилье на временно оккупированных территориях.

5) Заемщик и члены его семьи могут получить господдержку только по одному ипотечному кредиту.

Минимальный первый взнос – 15% стоимости жилья. Максимальный размер комиссии за предоставление и обслуживание ипотеки – до 0,5% от суммы кредита.

Какие документы подавать и куда

На сегодняшний день в список уполномоченных для выдачи кредита банков включены 7 учреждений: "ОТП Банк", "ПриватБанк", банк "Глобус", "Мегабанк", "Кредобанк", "Ощадбанк" и "Укргазбанк".

Для получения ипотеки следует обратиться в один из уполномоченных банков с такими документами:

• заявлением на участие в программе;
• копией паспорта;
• копией регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов;
• справкой о регистрации места жительства (пребывания) заемщика и членов его семьи (можно оформить в ЦНАП);
• копией свидетельства о браке (при наличии); копией свидетельства о рождении ребенка/детей (при наличии);
• документами о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев;
• справкой о пребывании на квартирном учете (при наличии);
• другими документами в соответствии с внутренними требованиями уполномоченного банка.

Через 5 рабочих дней после подачи пакета документов банк должен сообщить потенциальному заемщику, соответствует ли он условиям программы. В случае позитивного ответа, сотрудники банка попросят написать заявление на получение кредита, после чего банк через 10 рабочих дней составит кредитный договор и перечислит деньги продавцу предмета ипотеки.

Есть ли риски

Компенсация процентов может приостановиться, если заемщик нарушает обязательства по кредитному договору больше чем на месяц. Если же возобновить выплаты, она будет действовать дальше. Однако если "просрочка" по льготному кредиту составит более 90 дней, то компенсировать государство больше ничего не будет – программа останавливается и выплачивать банку кредит придется по полной ипотечной ставке. Кроме того, банки могут прописать в договоре и штрафные проценты за его нарушение.

Однако кредитная программа может быть прервана не по вине заемщика. Например, на нее банально не хватит денег. В этом году она будет финансироваться за счет средств Фонда развития предпринимательства, который уже компенсирует проценты по льготным кредитам бизнеса – по программе "5-7-9%". При этом из 2 млрд грн, выделенных Фонду в 2021 году, на программу по льготной ипотеке уйдет лишь 300 млн грн. В Минфине утверждают, что этих денег хватит. В ином случае, правительство сможет докапитализировать Фонд путем заимствований.