Бизнесу обязали дать арендные скидки. Как будет работать новое требование

Верховная Рада обязала собственников помещений идти на уступки арендаторам в вопросе уменьшения ставок на время карантина.

Согласно принятому 13 апреля законопроекту № 3279-д, с момента введения карантина и до его отмены плата за пользование недвижимостью подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который ведет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества.

При этом арендатор вправе рассчитывать на уменьшение платы в течение всего времени, когда он не мог полноценно пользоваться имуществом – то есть в период с 12 марта и до окончания общенационального карантина.

"Очевидно, что прямой запрет работы отдельных бизнесов на время карантина, в частности ТРЦ, ритейла (кроме продуктовых и других магазинов), ресторанов, других учреждений обслуживания населения, которые арендуют помещения, и являются "обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает", – отметил нам партнер ЮФ "Кушнир, Якимяк и партнеры" Марьян Кушнир.

Хотя предметом аренды может быть не только коммерческая недвижимость, но и жилье, земля или движимое имущество (например, автомобили), ниже мы сосредоточим свое внимание именно на бизнесе, связанном с коммерческой недвижимостью, ведь именно он больше всего страдает от введенных карантинных мероприятий.

На "арендную скидку" отныне могут рассчитывать следующие категории предпринимателей:

• арендаторы, которые осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием объекта аренды, при условии невозможности использования такого имущества из-за введённых ограничений и/или запретов.

Примечание №1: прямой запрет деятельности установлен для следующих предпринимателей: субъекты хозяйствования, деятельность которых предусматривает приём посетителей (в частности, рестораны, кафе, ТРЦ, иные учреждения развлекательной деятельности, фитнес-центры, заведения культуры и др.

Примечание №2: указанный запрет не распространяется на четко определенный перечень субъектов хозяйствования, в частности, которые осуществляют торговлю продуктами питания, горючим, деталями и оборудованием для транспортных средств, средствами гигиены, лекарственными препаратами; деятельность по предоставлению финансовых услуг; ветеринарная практика; автозаправочные комплексы; пополнение счетов мобильной связи; ремонт офисной и компьютерной техники и др.

• иные категории арендаторов, которые прямо не предусмотрены в Постановлении Кабинета Министров Украины № 211 от 11.03.2020 г., однако которые фактически не имеют возможности использовать арендуемое имущество из-за введённых ограничений, могут рассчитывать на «арендную скидку» с учётом особенностей условий заключённых договоров.

"Принятые изменения подразумевают, что "арендная скидка" действительно будет реальной и никакой отсрочки платежей происходить не будет. Исключением может быть случай, когда подобная ситуация прямо предусмотрена сторонами в договоре аренды и урегулирована по-другому", – отметил в беседе с UBR.ua старший юрист ЮК Pravo Garant Илья Захарченко.

В то же время "арендная скидка" не предоставляется субъектам хозяйствования, которые на протяжении карантина:

• Фактически осуществляли деятельность с использованием объекта аренды в своей хозяйственной деятельности в полном объеме;
• субъекты хозяйствования, которые арендуют имущество у территориальной общины (те, кто арендуют коммунальное имущество).

"Нужно иметь в виду, что льготой вряд ли смогут воспользоваться те арендаторы, арендные отношения которых не урегулированы договором должным образом (как по содержанию, так и по форме), или которые не могут, в силу закона, использовать определенное помещение для бизнеса, который попал под карантинные запреты и ограничения", – говорит Марьян Кушнир.

Помимо этого, существует проблема того, как доказать, что помещение не использовалось, говорят юристы.

"Если предприниматель хранил в офисе свою технику и мебель, но само предприятие не работало – считается ли это использованием помещения? Чтобы прояснить эти моменты, нужно читать договор аренды и общаться с арендодателем напрямую. Возможно, стоит заключить дополнительное соглашение, в которым бы урегулировался спорный момент", – подметил в беседе с UBR.ua управляющий партнер ЮК Winner Игорь Ясько.

Размер "арендной скидки":

• размер оплаты не может превышать совокупный (пропорционально к арендуемой площади) объём расходов, которые арендодатель осуществил либо должен будет осуществить за соответствующий период для внесения оплаты за землю, оплаты налога на недвижимое имущество (отличное от земельного участка) и оплаты стоимости коммунальных услуг;
• указанные расходы возлагаются на арендатора в качестве платы за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально к арендуемой площади (кроме случаев, когда по договору у арендатора есть обязанность самостоятельно оплатить такие расходы полностью или частично);
• если определенная часть арендованного имущества во время карантина используется, а другая - нет (например, в ресторане кухня работает "на вынос", а зал для посетителей закрыт), то в таком случае арендатор вправе требовать льготу только на часть площади, не используется;
• если договором аренды предусмотрены другие платежи, кроме арендной платы (например, плата за обслуживание или т.н. OPEX, маркетинговый платеж, коммунальные платежи), все эти платежи ограничиваются на время карантина суммой, соответствующей указанным выше расходам арендодателя.

"Простыми словами, общая сумма расходов арендодателя на коммунальные платежи и указанные налоги делится пропорционально к арендуемой площади на всех арендаторов в здании, и эта сумма считается арендной платой за соответствующий период", – объяснил Илья Захарченко.

Чтобы получить "арендную скидку", необходимо все договоренности фиксировать письменно:

1. Обратиться с соответствующим письменным требованием к арендодателю.
2. Оформить "арендную скидку" в виде письменного дополнительного соглашения к договору аренды.

Несмотря на очевидную полезностью данной нормы, принятые изменения по "арендной скидке", как и в целом относительно режима карантина, вызывают ряд вопросов по юридической технике их оформления, говорят юристы. В связи с этим, могут возникать ситуации отказа со стороны арендодателя в оформлении "арендной скидки".

"В таком случае спорный вопрос необходимо передавать на рассмотрение в суд, при этом, заранее подготавливая письменные доказательства невозможности использования конкретного объекта аренды для ведения конкретной хозяйственной деятельности", – говорит Илья Захарченко.

Наиболее проблематичным представляется определение размера платы за пользование, на котором арендатор вправе настаивать, ведь исходная информация для расчета соответствующей суммы не всегда в наличии арендатора, но точно должна быть известной арендодателю.

"Для получения такой информации адвокаты арендатора (если таковые есть) могут прислать арендодателю адвокатский запрос, на который арендодатель обязан ответить в 5-дневный срок", – Марьян Кушнир.

Дискуссионным остается и вопрос: насколько карантин препятствует арендатору пользоваться помещением.

Собственники помещений настаивают – несмотря на то, что магазин, ресторан или парикмахерская закрыты для посетителей, владелец бизнеса все еще имеет возможность, хотя и ограниченную, использовать помещения в бизнес-целях (для хранения своего товара или инвентаря, проведение внутренних операций и т.д.).

То есть в подавляющем большинстве случаев арендатор физически не лишен возможности доступа в помещения во время карантина.

Кроме того, заявляют арендодатели, особенно в крупных ТРЦ, даже при закрытом торговом центре последний поддерживается в надлежащем состоянии, что позволит в любой момент открыть двери клиентам магазинов. А это все требует затрат, которые арендодатели покрывали за счет арендных и связанных с ними платежей.

Арендаторы, в свою очередь, не согласны, поскольку помещения брались в аренду для конкретной предпринимательской деятельности, а не для организации склада. Не говоря уже о том, что во время карантина они полностью лишены возможности пользоваться помещениями по назначению и, следовательно, платить арендные платежи не должны.

И если в прошлой редакции закона использовалась формулировка, указывающая на то, что собственник помещения "может" дать скидку. Теперь же все стало более однозначно, говорят юристы.

"Арендная плата и любые другие платежи за пользование помещением, которое используется в предпринимательской деятельности, и которое не может использоваться во время карантина в полном объеме, подлежит уменьшению на период карантина. Но не любой арендатор может претендовать на льготу, а лишь тот, кто соответствует указанным критериям", – говорит Марьян Кушнир.

ubr.ua