Мусорокамеру — под мастерскую, или особенности аренды вспомогательных помещений

Тем, что в Николаеве сдают в аренду подвалы и чердаки многоэтажных домов, уже никого не удивишь. На каждой сессии городского совета депутаты утверждают список коммунального имущества, предназначенного для сдачи в аренду и продажи. К перечню все добавляются и добавляются подвалы, чердаки ,кладовки и нежилые помещения многоэтажных домов. Но подвалов, видимо, уже не хватает — поэтому власти активно начали сдавать и продавать помещения... мусорокамер. Да-да, те самые комнатки слева от входа в подъезд, куда раньше из мусоропровода попадал мусор. Теперь же мусорокамеры сдают предпринимателям в аренду за деньги: там оборудуют и пункты приема стеклотары, и мастерские по ремонту обуви и даже парикмахерские. А получают ли жители выгоду от того, что у них под окнами, звеня бутылками, собираются алкаши, или за стеной гудят швейные машинки? Ведь согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и решению Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года вспомогательные и цокольные помещения, подвалы, сараи, чердаки домов принадлежат на правах совместной собственности жителям.

Мастерская в мусорокамере

В редакцию обратился житель дома №80 по улице Космонавтов Максим Великий. Максим живет на первом этаже, через стену его кухни — мусорокамера. Он рассказал, что примерно год назад к нему домой пришел молодой человек, который заявил об аренде мусорокамеры. От Максима ему нужна была подпись, подтверждающая согласие на переоборудование мусорокамеры в мастерскую по ремонту и пошиву одежды.

- Я сам работаю на строительной фирме, мы занимаемся проектными работами. Поэтому я знаком с тем пакетом документов, которые должны быть у человека для начала таких работ. Я попросил молодого человека показать мне какие-то документы, а уже потом будем говорить о каких-то подписях, - говорит Максим.

Новоиспеченный предприниматель заверил, что все документы в порядке, и никаких хлопот не доставит. Но при этом ничего не предъявил. Через пару месяцев предприниматель появился снова. Из документов он принес только договор об аренде помещения мусорокамеры. Никакой технической документации Максим так не увидел. При этом на ширину мусорокамеры арендатор собирался продлевать помещение за счет забетонированной площадки перед входом в подъезд.

- Я отказался подписывать, еще раз попросил посмотреть проект. В итоге он мне предложил прямо 500 гривен за то, что я подпишу, - рассказал Максим Великий. - Это меня насторожило еще больше. Я начал задавать ему конкретные бытовые вопросы. Например, в этой мастерской будет работать человек. Места там очень мало, для санузла его не хватит. Куда этот работник будет ходить в туалет? Предприниматель ответил, что работник будет ходить на рынок на площади Победы в платный туалет. Ну это же нереально! Я еще задал несколько вопросов. А как будет отапливаться помещение? Само собой, там отопление будет электрическое, будет стоять электроконвектор. В доме у нас электрические сети в плачевном состоянии, через год мы на Новый год сидим без света. Плюс электрические машинки, оверлоки... Он сказал ,что никакого отопления там не будет вовсе! Мы с ним ни о чем не договорились...

Через пару дней Максим сам перезвонил предпринимателю и попросил предоставить копию договора аренды мусорокамеры, чтобы начать разбираться — кто и по какому праву сдал в аренду подсобное помещение их дома, не согласовав это с жителями. Но арендатор заявил, что и без подписи Максима все сделает и отказался от встречи. На некоторое время все это затихло, но прошлой весной пришли рабочие, открыли мусорокамеру, начали строить, долбить стены.

- Рабочие работали по субботам и воскресеньям, по праздникам. Я обращался к ним с просьбой перестать бурить стены: можно красить, белить, но не шуметь — все-таки выходной! Народ попался простой, сразу меня послал. Тогда я вызвал милицию. Мне же за этот случай некоторые жильцы моего подъезда начали выговаривать ,что я не даю благоустраивать дом. Но конечно, тому, кто живет на 7-м этаже совершенно наплевать, что творится у меня на первом.

После этого случая Максим окончательно понял, что ничего хорошего из новоиспеченной мастерской по пошиву одежды не получится, и начал обращаться в официальные инстанции.

- Я написал письмо в ГАСК: ведь именно ГАСК выдает разрешение на проведение ремонтно-строительных работ по реконструкции. Попросил ответить на вопросы относительно наличия на данном объекте всех разрешений и соблюдения технических условий, положительных экспертиз пожарного и санэпидемнадзора, технического заключения о состоянии несущих конструкций помещения. Ведь все это — у меня за стеной. Но первый ответ ГАСКа — это отписка, меня послали в исполнительные органы городской власти. Меня их ответ не устроил. Я сочинил более серьезное письмо о том, что они ответили мне не по существу. Попросил, чтобы они ответили мне более конкретно, иначе я буду вынужден обратиться в прокуратуру. Тогда лед тронулся...

После повторного обращения на место выехал представитель ГАСКа, но никаких строительных работ не обнаружил. Письменное уведомление о прошедшем без результатов рейде Максим получил 21 сентября 2009 года. В то же время, сама мастерская уже месяц как работала — об этом свидетельствует расклеенная в округе реклама о том, «что открытие мастерской - 17 августа». Как же проводилась проверка?

Еще одно письмо, подписанное первым заместителем начальника ГАСКа, тоже пришло в скором времени. В частности там сообщалось, что помещение мусорокамеры передано в аренду ЧП Завадскому О.В., для размещения мастерской по ремонту одежды (договор аренды от 20 октября 2008 года). Также указывалось на то, что перепланирования объектов общественного предназначения с сохранением несущей конструкции не требует разрешения ГАСКа на выполнение работ. Однако комиссия все же оштрафовала предпринимателя за оборудование дополнительных ступеней к своему помещению.

Обращался Максим и в ЖКП «Пивдень», правда устно. И там ему ответили, мол, занимайтесь своими делами и не лезьте.

Мастерская создает на первый взгляд мелкие неудобства. Теперь, например, нельзя вплотную подъехать к подъезду — предприниматель оборудовал там еще один порог со ступенями. Когда вели строительные работы, мусор сбрасывали в палисадник. Часть вывезли, а часть так и осталась. Казалось бы вопросы мелкие и безобидные, но для человека, который там живет, это важно.

Что касается требований и вопросов, которые тревожат Максима, то они совершенно банальны: его интересует безопасность своего жилища.

Если там все безопасно, пусть предоставит мне документы, убедит, что все в порядке, устранит все те недочеты, которые мешают жить жителям дома — и работает себе спокойно. Еще один вопрос, который необычайно волнует Максима — кому все-таки принадлежат вспомогательные помещения дома?

Если они нам принадлежат, то почему деньги получает кто-то другой? Что нашему дому с этого? Нам могли бы хотя бы подъезд отремонтировать...

По закону

Казалось бы: подумаешь, ну сдали в аренду мусорокамеру, что тут такого из ряда вон? Но дело в том, что сдача в аренду вспомогательных помещений многоэтажных домов — явление в Николаеве массовое и постоянное. Уж сколько было протестов, судебных разбирательств и пикетов со стороны обиженных жителей — а городская власть все равно продолжает сдавать в аренду и продавать подвалы, чердаки, теперь вот и до мусорокамер добрались. Ведь вопросы, которые задает Максим, да и все жители, столкнувшиеся с подобной ситуацией, вполне обоснованны. 2 марта 2004 года Конституционный суд принял решение за 4-рп/2004 по делу 1-2/2004 (дело о правах собственников на вспомогательные помещения многоквартирных домов), согласно которому (пункты 1.1;1.2 решения):

«вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов (при этом подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения собственников многоквартирного дома, вступления в это объединение);

обладатель (обладатели) неприватизированных квартир - лица, проживающие на законных основаниях в соответствующих квартирах, то есть владеющие и пользующиеся ими без права распоряжения ими (не собственники), также является (являются) совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир».

Такое решение принято в аспекте конституционного обращения об официальном разъяснении положений пункта 2 статьи 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда". В силу ст. 63 Закона о Конституционном суде решения этого органа являются окончательными и обжалованию не подлежат.

То есть, даже независимо от того, приватизирована квартира или нет, владелец квартиры является и совладельцем всех вспомогательных помещений. А это значит, что когда благодаря стараниям ЖЭКов, депутатских комиссий и горисполкома эти помещения становятся собственностью посторонних людей — происходит незаконная сделка. На самом деле жители сами могут сдать помещения в аренду, а заработанные деньги тратить на обслуживание и ремонт своего дома.

Подвалы, чердаки, мусорокамеры являются собственностью не горсовета, а собственностью тех горожан, которые в доме этом живут. Когда городской совет сдает в аренду или продает эти вспомогательные помещения посторонним людям, он лишает жителей дома дополнительного источника доходов на ремонт той же крыши или подъезда. А ведь рано или поздно жители дома №80 по улице Космонавтов создадут ОСМД, к чему активно призывают городские власти. Это значит что люди сами, своими силами и за свой счет, будут содержать свой дом и придомовую территорию: нанимать людей для уборки, заключать договора с теплоснабжающими компаниями, приглашать сантехников и лифтеров и т.д. И вместо того, чтобы частично покрывать расходы из арендной платы за эксплуатацию той же мусорокамеры, они будут раскошеливаться на все это сами. Ведь одним из источников поступления средств на обслуживания дома, после создания общества совладельцев дома и полного отказа власти ремонтировать и обслуживать жилье, является аренда тех самых вспомогательных помещений. Николаевский городской совет, продавая все эти помещения, оставляет жителей дома с массой проблем! Мало того, что дома передаются ОСМД не надлежащим образом (без капитального ремонта, с поломанными лифтами и текущими крышами, не всегда с придомовой территорией), так еще и жители наперед лишены возможности хотя бы частично решить эти проблемы за счет арендатора.

Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" определяет, что
вспомогательным помещением является помещение, которое во-первых, предназначено для эксплуатации дома, во-вторых, - бытового обслуживания жителей.

Названным законом перечислен ряд, по понятным причинам неполный, таких помещений: лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорозаборники, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и иные технические помещения. Все это — собственность ЖИТЕЛЕЙ. И никто не имеет права сдавать в аренду, продавать ,эксплуатировать все эти помещения без согласия тех же жителей. В соответствии с п. 1 статьи 113 Гражданского кодекса Украины «владение, пользование, распоряжение имуществом в случае долевой собственности проводится по согласию всех участников». А потому любые действия в отношении этого имущества должны проводиться лишь при наличии согласия всех совладельцев независимо от размера доли каждого из них, либо согласия уполномоченного лица. Ведь если так дальше дело пойдет, то завтра горсовет примет решение о частичной продаже крыши, или лестничной площадки, кусок стены сдадут а аренду.

Чем же руководствуются наши власти, когда сдают в аренду или продают подвалы, чердаки, мусорокамеры? С этим вопросом мы обратились к председателю депутатской комиссии по вопросам коммунальной собственности Игорю Копейке. Игорь Николаевич пояснил, что приемом документов по аренде занимается фонд коммунальной собственности города, и «этот вопрос не совсем депутатский».

- Управление коммунальной собственностью города подает документы по аренде потом нам на депутатскую комиссию. На сессию эти вопросы не выносятся, после нашего рассмотрения мы возвращаем документы в управление. Мы настаиваем, чтобы у предпринимателя были подписи жителей, дающих свое согласие на аренду. Еще один вопрос, что не все подвалы являются собственностью жителей, есть подвалы, о которых жители думают, что они принадлежат им, а на самом деле это не так. Например, есть подвалы, которые обслуживают и используют ЖЭКи. Вот если дом становится ОСМД — тогда да, им и подвалы передают.

Что касается конкретного случая по мусорокамере, Игорь Николаевич выразил готовность рассмотреть обращение по этому вопросу.

Рассмотрение частного случая проблему не решит. Чиновники не желают расставаться с таким лакомым кусочком, как вспомогательные помещения. Представители власти ссылаются на Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине», где сказано, что жилой фонд относится к коммунальной собственности. Вот и депутат Игорь Копейка также говорит о том, что не все подвалы — это собственность жителей. Но закон "О приватизации государственного жилищного фонда" не содержит каких-либо дополнительных требований, которые необходимо выполнять владельцам квартир, чтобы считаться владельцами вспомогательные помещений! Поэтому единственное правильное решение, которое могут принять жители многоквартирных домов, столкнувшиеся с подобной ситуацией — это отстаивать свои права на подвалы, чердаки и мусорокамеры через суд. Если не начать бороться за свои права с чиновниками сейчас, то — кто знает? - может завтра уже придется платить за проход через лестничную клетку в собственном доме, которую предприимчивые чиновники сдадут кому-то в аренду...