Рынок земли: как продать участок – алгоритм для продавца

С 1 июля в Украине официально открылся рынок земли. Пока только для физических лиц. Мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения, который существовал с небольшими перерывами почти 30 лет (с 1991 года), теперь утратил силу.

В первый же день по состоянию на 11 утра в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество было зарегистрировано 11 сделок с сельскохозяйственной землей. Об этом сообщил во время презентации запуска рынка земли министр юстиции Денис Малюська.

Как это удалось сделать - остается только гадать (хотя министр не гарантировал, что все эти сделки касаются бывшей "подмораторной" земли), ведь процедура покупки-продажи, как уверяют юристы, достаточно долгая и непростая.

Об этом же, кстати, говорил и министр юстиции.

"Это не так, что, например, у Иваненко есть земля, я пошел, заплатил деньги и ушел. На самом деле будет проводиться достаточно большая проверка нового собственника земли", – сказал Денис Малюська.

Также много предварительной работы по оформлению документов предстоит продавцу.

1. Подготовка документов

Операции по покупке-продаже земли имеют много условий и ограничений, поэтому первое, что должен сделать человек, который планирует продать свой сельхозучасток, – это подготовить все необходимые документы.

Как рассказывает адвокат Наталия Гнатуш, руководитель одноименного адвокатского бюро, прежде всего нужно, чтобы участку был присвоен кадастровый номер. И чтобы право на этот участок было зарегистрировано в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Также понадобится бумажная или электронная выписка из этого реестра.

Есть ли у вашего участка кадастровый номер – можно проверить в публичной кадастровой карте.

"Если кадастрового номера нет, необходимо обратиться к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре. Во время регистрации участка ему будет присвоен кадастровый номер", – объясняет Наталия Гнатуш.

Для регистрации права собственности нужно обратиться в исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, к нотариусу или в ЦНАП. 

Для регистрации права собственности нужны следующие документы:

• выписка из Государственного земельного кадастра;
• копия и оригинал паспорта и идентификационного номера;
• подтверждение уплаты административного сбора;
• документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

После регистрации права собственности на землю нужно заказать бумажную или электронную выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

2. Первый поход к нотариусу

Подготовка многих других сопроводительных документов, а также проверка участка перед сделкой возлагаются на нотариуса. Поэтому прежде всего нужно выбрать, кто из них будет сопровождать сделку купли-продажи.

"В первый визит к нотариусу нужно подать заявление и проект договора купли-продажи с указанием предварительной суммы сделки. Кроме того, нотариус должен зарегистрировать в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество намерение о продаже земельного участка, если участок находится в аренде", – говорит Максим Рештаков, юрист юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры".

Также нотариус, который будет регистрировать договор купли-продажи, должен будет запросить информацию о том, не является ли участок предметом судебного спора, не находится ли земля под арестом, нет ли запрета на отчуждение. Если какие-нибудь ограничения существуют, нужно будет либо отказаться от продажи, либо выполнить условия, чтобы запреты были отменены.

Кстати, что касается договора купли-продажи, то типовой текст может предложить нотариус. Но эксперты советуют все-таки предварительно проконсультироваться с юристом и попросить составить текст договора с учетом особенностей конкретного участка. К тому же, рынок сельхозземли только открылся, и ни у кого нет опыта подобных сделок.

3. Поиск покупателя

По новым законам, приоритетное право на приобретение участка, который идет на продажу, имеет в первую очередь недропользователь, имеющий разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (если земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленных ему в пользование). Во вторую очередь – арендатор. Это значит, что продавец должен в первую очередь предложить купить землю им (при этом очередь арендатора наступает только в случае отсутствия недропользователя или его отказа от покупки участка). Сделать это также нужно будет через нотариуса.

И вот тут наступает пауза в продвижении сделки.

"Если участок находится в пределах участка недр или в аренде, должен использоваться особый порядок уведомления недропользователя или арендатора о предстоящей продаже. Исключить недропользователя из этой цепочки получится, только если земельный участок предназначен для садоводства либо если в его пределах расположены объекты недвижимости собственника или арендатора. Не позднее чем за два месяца до заключения договора купли-продажи нотариус должен зарегистрировать намерение собственника продать такой земельный участок в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество. Одновременно нотариус должен направить недропользователю или арендатору сообщение о планируемой продаже ценным письмом, с описью и уведомлением, которое должно быть вручено под расписку. Недропользователь или арендатор должен дать ответ в течение месяца. А вся процедура займет около трех месяцев. Кроме того, следует всегда помнить, что закон дал возможность недропользователям и арендаторам передавать свое приоритетное право третьим лицам, если им самим приобретать земельный участок в собственность пока нельзя", – объясняет Максим Рештаков.

Если недропользователь или арендатор захочет купить участок, продавец обязан будет заключать сделку именно с ним, предварительно согласовав условия. Если же они откажутся или не дадут ответ (что равнозначно согласию на продажу в "чужие руки"), нужно будет искать покупателя своими силами.

"Если владелец захочет продать участок, который не передан в аренду и в пределах которого не выданы специальные разрешения на пользование недрами, то продать такой участок можно будет по обычной процедуре. То есть владелец может искать покупателей среди знакомых или разместить объявление о продаже на профильных ресурсах", – говорит Наталия Гнатуш.

Кроме общения со знакомыми и размещения объявлений на сайтах недвижимости, теоретически продавец сможет выставить свой участок на электронный аукцион (земельные торги). Но такие аукционы по продаже земли сельхозназначения пока не проводятся. С 6 июля будут проводиться только аукционы на право пользования землями государственной и коммунальной собственности (аренды, суперфиция, эмфитевзиса).

Когда потенциальный покупатель уже известен, нужно сообщить об этом нотариусу, чтобы тот мог проверить, сколько земли уже находится в собственности этого человека и фирм, с которыми он связан. Не превышен ли лимит в 100 га.

4. Уплата налогов и сборов

Оформлять договор покупки-продажи участка будет нотариус. Но он примется за оформление договора только после того, как будут уплачены все налоги и сборы.

Основная налоговая нагрузка при этом ложится на продавца участка. Он должен будет уплатить:

• налог на доходы физических лиц по ставке – 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;
• военный сбор – в размере 1,5% от цены продажи.

При этом цена в договоре не должна быть ниже оценочной стоимости земли.

Также нужно предусмотреть некоторую сумму на оплату документов, которые нотариус будет заказывать в госреестрах, и оплату услуг самого нотариуса.

Наталия Гнатуш напоминает: законодательством предусмотрены льготы по налогам для некоторых категорий.

"В частности, освобождаются от налогообложения владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев, полученных в порядке безвозмездной передачи. При определенных условиях и только раз в год льготами могут воспользоваться также лица, получившие такие участки в процессе приватизации", – перечисляет адвокат.

5. Оформление договора

Финишной частью процедуры продажи земли станет заключение договора купли-продажи и регистрация данных о новом собственнике в Госреестре вещных прав на недвижимость.

Нотариус потребует от продавца такие документы:

• паспорт;
• идентификационный код;
• если продавец находится в браке – нотариально заверенное согласие супруга;
• отчет об экспертной денежной оценке участка;
• документы, подтверждающие право собственности на участок (выписка из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество или госакт на землю);
• выписка из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.

Некоторые документы может предварительно заказать нотариус, а другие придется заказывать продавцу лично.

Передача денег может происходить как перед подписанием договора, так и во время оформления, возможна также оплата частями. Эти условия должны быть прописаны в договоре.

После сделки нотариус сам вносит соответствующую информацию в Госреестр прав на недвижимость. Продавцу ничего больше делать не нужно.