Грузинская недвижимость все заметнее притягивает зарубежных покупателей. По данным опроса девелоперов, в 2025 году около 23% всех сделок с квартирами в Тбилиси заключили иностранцы - против 20% годом ранее. Всего рынок недвижимости Грузии вырос за год на 12,6%, до 3,57 млрд долларов, а число сделок в столице достигло 42 388.
Самое показательное, что очень быстро растет первичный рынок: продажи новостроек подскочили на 27,3%. И чем больше людей смотрят, тем интереснее что спровоцировало приток и почему он, на деле, совсем не случайный.
Причина первая - стабильная доходность из года в год. Покупать квартиру в Тбилиси выгодно, потому что, во-первых, если придется перепродать, риск потерять на этом минимален. А во-вторых, можно превратить ее в поток стабильного пассивного дохода (если, конечно, вложиться в качественный проект, который расположен в удобной локации). Согласно отчету за 2025 год от Galf&Taggart, аренда в Тбилиси в среднем приносит около 8,6% годовых. Это третий результат среди двенадцати столиц региона. Для сравнения: в Ереване доходность 6,6%, в Баку — 5,3%, а в столицах Балтии она и вовсе держится в диапазоне 3,6–4,4%. Иными словами, тбилисская квартира окупается почти вдвое быстрее рижской или таллинской при средней арендной ставке 9,8 доллара за метр и стабильном спросе.
Причина вторая - простая и удобная налоговая система. Грузия играет на опережение: покупка недвижимости физическим лицом налогом не облагается, а подоходный налог со сдачи жилья в аренду составляет всего 5%. Для иностранного инвестора это означает, что почти вся арендная выручка остается у него. При этом условия покупки для нерезидента особо ничем не отличаются от условий для гражданина - нет квот, надбавок и ограничений на жилую недвижимость. Единственное, что иностранец не может купить в Грузии - сельхозземля.
Причина третья - через покупку недвижимости довольно просто получить вид на жительство. Правда, открытие пути к ВНЖ напрямую зависит от цены покупаемой недвижимости. С 1 марта 2026 года минимальный порог - 150 000 долларов. То есть квартира работает сразу на две цели - как доходный актив и как основание легально закрепиться в стране. Для предпринимателя, который присматривается к региону, это весомый аргумент.
Причина четвертая - в тбилисский рынок недвижимости очень просто вложиться. Даже не нужно находиться для этого в стране. С точки зрения закона нет никаких препятствий оформить сделку в Грузии дистанционно: главное, чтобы девелопер, у которого покупается квартира, позволял подписать предварительный договор удаленно. Личное присутствие нужно лишь для финальной регистрации в реестре. К этому добавляется еще и возможность полностью обойти банк при покупке и вместо классической ипотеки оформить беспроцентную внутреннюю рассрочку у застройщика (если покупать квартиру в строящемся объекте).
Этот иностранный спрос поглощают прежде всего крупные новостройки. Премиальный проект Maqro City Tbilisi - наглядный пример того, какой продукт сегодня ищет иностранный покупатель. Это масштабный проект на 4 000 квартир в 17 корпусах, занимающий 100 000 м², где почти половина территории - 45 169 м² - отведена под рекреацию. Иностранцу, который покупает на расстоянии, важно, чтобы объект был понятен и самодостаточен, а спрос на аренду формировался солидный: огороженная территория, защита, дополнительные удобства (четыре бассейна, три теннисных корта, фитнес-зоны и детский сад) повышают спрос на квартиры от арендаторов, а значит, и рентабельность комплекса.
Играет роль и формат сдачи. Квартиры в этом жилом комплексе в Тбилиси передаются уже полностью отремонтированными - от ламината и тёплого пола до кухни со встроенной техникой - поэтому удалённому собственнику не нужно организовывать ремонт из другой страны. Для сравнения - обычно квартиры в Тбилиси сдаются либо с белым каркасом, либо с премиальным “зеленым”, но редко когда под ключ.
Если сложить все четыре фактора вместе - доходность около 8,6%, налог в 5%, ВНЖ от 150 000 долларов и дистанционную сделку с рассрочкой от 10% - вполне понятно, что мотивирует стабильно растущий приток иностранных инвесторов. Это рациональная реакция на конкретные цифры: все торопятся вложиться в рынок, который пока не показывает признаков охлаждения и сохраняет рентабельность выше остальных столиц в регионе.
Сколько квартир в Тбилиси покупают иностранцы? В 2025 году - около 23% всех сделок, годом ранее было примерно 20%.
Насколько на данный момент выгодно сдавать жилье в Тбилиси? Доходность около 8,6% годовых против 3,6–4,4% в столицах Балтии и 5,3–6,6% у ближайших соседей.
Какие налоги платит иностранный собственник? Покупка налогом не облагается, налог на доход от аренды жилья - 5%.
Нужно ли приезжать в Грузию для сделки? Зависит от девелопера. Грузинское законодательство не запрещает оформлять предварительный договор дистанционно; присутствие нужно лишь для финальной регистрации.