Верховная Рада обязала собственников помещений идти на уступки арендаторам в вопросе уменьшения ставок на время карантина.
Согласно принятому 13 апреля законопроекту № 3279-д, с момента введения карантина и до его отмены плата за пользование недвижимостью подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который ведет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества.
При этом арендатор вправе рассчитывать на уменьшение платы в течение всего времени, когда он не мог полноценно пользоваться имуществом – то есть в период с 12 марта и до окончания общенационального карантина.
"Очевидно, что прямой запрет работы отдельных бизнесов на время карантина, в частности ТРЦ, ритейла (кроме продуктовых и других магазинов), ресторанов, других учреждений обслуживания населения, которые арендуют помещения, и являются "обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает", – отметил нам партнер ЮФ "Кушнир, Якимяк и партнеры" Марьян Кушнир.
Хотя предметом аренды может быть не только коммерческая недвижимость, но и жилье, земля или движимое имущество (например, автомобили), ниже мы сосредоточим свое внимание именно на бизнесе, связанном с коммерческой недвижимостью, ведь именно он больше всего страдает от введенных карантинных мероприятий.
На "арендную скидку" отныне могут рассчитывать следующие категории предпринимателей:
Примечание №1: прямой запрет деятельности установлен для следующих предпринимателей: субъекты хозяйствования, деятельность которых предусматривает приём посетителей (в частности, рестораны, кафе, ТРЦ, иные учреждения развлекательной деятельности, фитнес-центры, заведения культуры и др.
Примечание №2: указанный запрет не распространяется на четко определенный перечень субъектов хозяйствования, в частности, которые осуществляют торговлю продуктами питания, горючим, деталями и оборудованием для транспортных средств, средствами гигиены, лекарственными препаратами; деятельность по предоставлению финансовых услуг; ветеринарная практика; автозаправочные комплексы; пополнение счетов мобильной связи; ремонт офисной и компьютерной техники и др.
"Принятые изменения подразумевают, что "арендная скидка" действительно будет реальной и никакой отсрочки платежей происходить не будет. Исключением может быть случай, когда подобная ситуация прямо предусмотрена сторонами в договоре аренды и урегулирована по-другому", – отметил в беседе с UBR.ua старший юрист ЮК Pravo Garant Илья Захарченко.
В то же время "арендная скидка" не предоставляется субъектам хозяйствования, которые на протяжении карантина:
"Нужно иметь в виду, что льготой вряд ли смогут воспользоваться те арендаторы, арендные отношения которых не урегулированы договором должным образом (как по содержанию, так и по форме), или которые не могут, в силу закона, использовать определенное помещение для бизнеса, который попал под карантинные запреты и ограничения", – говорит Марьян Кушнир.
Помимо этого, существует проблема того, как доказать, что помещение не использовалось, говорят юристы.
"Если предприниматель хранил в офисе свою технику и мебель, но само предприятие не работало – считается ли это использованием помещения? Чтобы прояснить эти моменты, нужно читать договор аренды и общаться с арендодателем напрямую. Возможно, стоит заключить дополнительное соглашение, в которым бы урегулировался спорный момент", – подметил в беседе с UBR.ua управляющий партнер ЮК Winner Игорь Ясько.
Размер "арендной скидки":
"Простыми словами, общая сумма расходов арендодателя на коммунальные платежи и указанные налоги делится пропорционально к арендуемой площади на всех арендаторов в здании, и эта сумма считается арендной платой за соответствующий период", – объяснил Илья Захарченко.
Чтобы получить "арендную скидку", необходимо все договоренности фиксировать письменно:
Несмотря на очевидную полезностью данной нормы, принятые изменения по "арендной скидке", как и в целом относительно режима карантина, вызывают ряд вопросов по юридической технике их оформления, говорят юристы. В связи с этим, могут возникать ситуации отказа со стороны арендодателя в оформлении "арендной скидки".
"В таком случае спорный вопрос необходимо передавать на рассмотрение в суд, при этом, заранее подготавливая письменные доказательства невозможности использования конкретного объекта аренды для ведения конкретной хозяйственной деятельности", – говорит Илья Захарченко.
Наиболее проблематичным представляется определение размера платы за пользование, на котором арендатор вправе настаивать, ведь исходная информация для расчета соответствующей суммы не всегда в наличии арендатора, но точно должна быть известной арендодателю.
"Для получения такой информации адвокаты арендатора (если таковые есть) могут прислать арендодателю адвокатский запрос, на который арендодатель обязан ответить в 5-дневный срок", – Марьян Кушнир.
Дискуссионным остается и вопрос: насколько карантин препятствует арендатору пользоваться помещением.
Собственники помещений настаивают – несмотря на то, что магазин, ресторан или парикмахерская закрыты для посетителей, владелец бизнеса все еще имеет возможность, хотя и ограниченную, использовать помещения в бизнес-целях (для хранения своего товара или инвентаря, проведение внутренних операций и т.д.).
То есть в подавляющем большинстве случаев арендатор физически не лишен возможности доступа в помещения во время карантина.
Кроме того, заявляют арендодатели, особенно в крупных ТРЦ, даже при закрытом торговом центре последний поддерживается в надлежащем состоянии, что позволит в любой момент открыть двери клиентам магазинов. А это все требует затрат, которые арендодатели покрывали за счет арендных и связанных с ними платежей.
Арендаторы, в свою очередь, не согласны, поскольку помещения брались в аренду для конкретной предпринимательской деятельности, а не для организации склада. Не говоря уже о том, что во время карантина они полностью лишены возможности пользоваться помещениями по назначению и, следовательно, платить арендные платежи не должны.
И если в прошлой редакции закона использовалась формулировка, указывающая на то, что собственник помещения "может" дать скидку. Теперь же все стало более однозначно, говорят юристы.
"Арендная плата и любые другие платежи за пользование помещением, которое используется в предпринимательской деятельности, и которое не может использоваться во время карантина в полном объеме, подлежит уменьшению на период карантина. Но не любой арендатор может претендовать на льготу, а лишь тот, кто соответствует указанным критериям", – говорит Марьян Кушнир.