Николай Трофимов
Google

Новостной порталНовости мира

Владислав Чайка: Главная проблема ОСМД в том, что люди остаются один на один со своими проблемами



Владислав Чайка работает в сфере жилищно-коммунального хозяйства более десяти лет. Почему сын известного на всю Украину мэра Николаева выбрал себе такую непростую дорогу в жизни, можно только гадать. Наверняка вхожий в самые высокие киевские кабинеты Владимир Дмитриевич мог бы устроить единственного сына на место менее хлопотное и более «теплое». Говорят, предлагал он Владу факультет международных отношений, карьеру дипломата — однако тот остался в Николаеве и вот уже десять лет занимается самыми что ни на есть банальными повседневными проблемами: водопровод, канализация, электросети, уборка придомовой территории, ремонт подъездов, вывоз мусора и еще сотней разных дел, с которыми сталкиваешься при обслуживании многоэтажек. И за годы работы Владислав Чайка в этих вопросах разобрался настолько, что является одним из наиболее грамотных и компетентных в Николаеве экспертов в сфере ЖКХ.

Сегодня Владислав Чайка - гость «Новостей-N». Мы пригласили его для обсуждения одной из самых острых и спорных проблем грядущей коммунальной реформы: создания обществ совладельцев многоквартирных домов — ОСМД.


Владислав Владимирович, последние два года одной из наиболее актуальных стала тема ОСМД, которая активно обговаривается не только в средствах массовой информации, но и простыми людьми. Наверное, сейчас нет в городе двора, в котором не обсуждали бы эту тему. Отсюда и первый вопрос: Вы как человек, который много лет занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства и организацией обслуживания многоэтажных жилых домов, как относитесь к ОСМД?

- Такая форма организации действительно является прогрессивной, в ней есть свои преимущества. Однако нужно понимать, что далеко не все дома люди сейчас могут принять под свою ответственность. Дело в том, что жилой фонд у нас, в основной своей массе, весьма старый. Капитального ремонта при переходе в ОСМД, как это было предусмотрено раньше, никто не делает. Зачастую жители, сами того не понимая, принимают на баланс развалюху, а вместе с ней - массу трудноразрешимых проблем. По моему мнению, ОСМД - это идеальная форма общения жильцов и их обращения с домом в том случае, если этот дом новый. Тогда жильцы берут его на баланс, и лет 15, а то и больше, у них нет никаких проблем: не нужно заглядывать ни в какие коммуникации — только поддерживай все в надлежащем состоянии с минимальными затратами.

Если взять ту часть города, которую обслуживает Ваше предприятие, то какой в среднем возраст жилого фонда?

- Давайте оперировать понятием «износ» - оно более объективное. В центральной части города износ жилого фонда составляет порядка 80-85%. Это очень много. И, в первую очередь, речь идет о коммуникациях.

Насколько я понимаю, чем выше процент износа дома, тем сложнее его обслуживать?

- Даже не сложнее, а дороже. Обслуживание старого дома обходится намного дороже: например, многие узлы требуют замены - и не частями, а полностью. Нужно менять коммуникации: водопровод, отопление, канализацию. Возьмем, к примеру, электросети. Дома, которые строились в 50-е годы, рассчитывались совсем на другую электрическую нагрузку. Что тогда было в квартире? Пара-тройка лампочек — и все. Редко у кого — холодильник или телевизор. А сейчас? По два холодильника, в каждой комнате по кондиционеру, бойлер и еще масса всякой электротехники. И все это работает круглосуточно. Разве могут старые сети выдержать такую нагрузку?!

Вы можете назвать, какова стоимость полной замены водоканализационных сетей в девятиэтажном доме? Хотя бы ориентировочно.

- Тысяч примерно триста для девятиэтажки. Я думаю, двухподъездный девятиэтажный дом примерно в такую сумму и обойдется.

А если говорить об электрических сетях?

- Здесь тоже все зависит от нагрузки, надо ли менять выводные щиты и прочее. То есть нужно будет проводить полную инвентаризацию дома, это также сотни тысяч гривен.


Вы можете назвать примерное количество домов из тех, что вы обслуживали, которые создали ОСМД?

- Всего на нашей территории созданы около 50 ОСМД, однако реально приняли дома на баланс только около семи. А всего мы обслуживаем 265 многоэтажных домов.

Вы как-то отслеживаете то, что происходит в этих домах?

- Только если они с нами состоят в каких-то договорных отношениях. Очень часто ОСМД существует только на бумаге: дом на баланс не принимает, продолжает пользоваться услугами ЖЭКа по всем вопросам содержания и обслуживания домов.

Именно такая ситуация, кстати, и в моем доме: прошлым летом создали ОСМД, почти год прошел, а по-прежнему все делает ЖЭК — на деле проблемами ОСМД заниматься некому.

- Ну так Вам и карты в руки: становитесь в ОСМД председателем, работайте...

Спасибо за предложение. Хотя, на мой взгляд, именно в организации и заключается главная проблема.

- Главная проблема в том, чтобы собрать деньги, и эта проблема что в ЖЭКе, что в управляющих компаниях, что в ОСМД — одинаковая. Неплатежи сумасшедшие везде. Это не зависит от формы собственности и того, кто обслуживает.

Разве сознательность жителей не повышается с того момента, как они создали ОСМД?

- Сознательность может и повышается, доходы не повышаются.

То есть, Вы считаете что уровень платежей что в ОСМД, что в ЖЭКе одинаков?

- Абсолютно одинаков. Только в ЖЭКи можно прийти, пожаловаться, написать обращения куда только можно — вплоть до президента. А на ОСМД куда пойдешь жаловаться? Ты сам и есть часть этого ОСМД. Разве что на собрании жильцов поругаться.

А были случаи в вашей практике, когда люди из ОСМД «уходили обратно»?

- У нас сейчас есть такие случаи, приходят, жалуются, говорят, что не подписывали, не хотели, а ОСМД оформлялось с нарушениями. Есть прецеденты, когда люди пошли в суды и сейчас пытаются выйти из ОСМД.

А что их не устраивает? На что жалуются?

- А надежды не оправдались. Когда создавали ОСМД, у всех была эйфория: вот сейчас заживем! Платить будем меньше в два раза, а делаться все будет лучше в три раза. Но — не зажили. Многие, хлебнув самостоятельности, готовы с ней как можно скорее распрощаться.

Альтернативой ОСМД рассматриваются управляющие компании, все о них говорят, но никто еще у нас городе их не видел. Или они все-таки есть в Николаеве?

- Управляющих компаний в городе зарегистрировалось много, и еще есть желающие приехать, однако ни одна из них пока не работает. Нет реального механизма по проведению конкурса, никто не знает, как это делать. И сколько так продлится, никому не известно. Для жителей существуют два варианта: либо они сами выбирают себе управляющую компанию, либо им ее назначают городские власти - департамент ЖКХ. Пока правил этого конкурса нет, когда они появятся и какими будут - никто не знает.

- Вы сами как относитесь к управляющим компаниям?

- Это, по-моему, сейчас самый идеальный вариант для жителей города. Потому как все функции и обязанности по дому за собой оставляет департамент ЖКХ. То есть они могут туда вливать средства для капитальных ремонтов и ведения какой-то деятельности, но в то же время жильцы берут под контроль финансовые потоки.

Важным моментом, мне кажется, является то, что в ОСМД отсутствует конкуренция. А управляющие компании будут вынуждены конкурировать между собой, сражаться за право обслуживать как можно больше домов.

- Безусловно, конкуренция важный фактор. Управляющая компания заинтересована взять на обслуживание как можно больше домов: чем больше домов, тем ниже затраты на всякого рода непроизводственные расходы — содержание управленческого аппарата, например. И если ты будешь плохо работать, то в следующем году люди могут от тебя уйти. Собственно говоря, и ОСМД может выбрать себе управляющую компанию, заключить договор на обслуживание, все равно с кем — с ЖЭКом или с управляющей компанией.

В чем тогда смысл ОСМД?

- Разница в том, что ОСМД, взяв дом себе на баланс, взваливает на себя все финансовые затраты по его содержанию, капитальному ремонту — все это ложится на плечи жильцов. Помогать им никто не обязан. А в случае с управляющей компанией дом остается в коммунальной собственности и собственник, в данном случае город, обязан нести расходы по его содержанию.

То есть, если в доме произойдет что-то непредвиденное: провалится крыша, например, или выйдет из строя лифт, то город обязан будет этой проблемой заниматься?

- Да, поддерживать дом в надлежащем состоянии для нормального проживания людей. Но власти сегодня всеми силами стараются вытолкнуть всех без разбору в ОСМД. Почему? Чтобы не тратить силы, нервы и деньги на содержания домов.

Есть одна проблема. Я уже говорил, что в моем доме также создано ОСМД, но оно не работает. Почему? А некому работать, никто не хочет тащить на себе весь этот воз.

- Дело даже не в кадрах, а в той бюрократической системе, которая приводит к тому, что люди бросают это дело, так и не начав. Когда дом принимают на баланс, необходимо перезаключить все договоры: с Облэнерго, Николаевгазом, Водоканалом. И Вы сами знаете, каково это - пройти все эти круги ада. Это первое, что отталкивает, здесь ни от кого нет никакой поддержки. Жильцы, проживающие в доме, находящемся на балансе ЖЭКа, этой проблемы не знают. У их нет проблемы, чтобы собрать деньги со всех жильцов дома, чтобы уплатить за воду и газ, за счетчики общего пользования и т.д.

То есть, пока ты счетчик не поставил, тебе никто договор не подпишет?

-Никто нигде не подпишет, ни в Водоканале, ни в Облгазе... В водоканале еще может быть, если у 100% квартир этого дома стоят квартирные счетчики.

А такое бывает?

- В 95% случаев люди ставят именно водяные счетчики — очевидно потому, что они намного дешевле. Раньше это было проще, а сейчас, чтобы поставить водяной счетчик, нужно пройти кучу согласований. Нужно делать проект, техусловия, все это стоит денег, на это уходят время и нервы. Раньше было проще: купил счетчик в Водоканале, сделали его поверку, пришли специалисты, поставили, опломбировали, выдали книжку - и все. Но все же водяных счетчиков больше всего. Есть дома, где в 95% квартир они установлены — в оставшихся 5% можно установить. Все остальное, вы сами понимаете, 50 на 50, а то и 30 на 70. Где-то есть, где-то нет.

Что еще должен сделать председатель, кроме того, что перезаключить все договоры?

- А дальше рассчитать смету обслуживания дома, раздать жильцам и обслуживать дом. Все то, что делают ЖЭКи.

Но ЖЭКи - это структура, у них есть дворники, слесари, сантехники, электрики. У ОСМД всего этого нет. Предположим, председатель ОСМД попался упрямый, сумел пройти по всем этим, как Вы сказали, «кругам ада». Вроде бы можно вздохнуть свободно — и вдруг короткое замыкание на электрощите. Или канализация протекла в подвале. Что делать? К кому бежать?

- В 90% ОСМД штат состоит из 1-3 человек: председатель, бухгалтер и юрист. Это в шутку называют «устрой на работу себя и своих родственников». Всех остальных - электрика, сантехника и прочих специалистов обычно находят по объявлению в газете. Но это еще полбеды. А вот когда дело дойдет до осени, понадобятся специалисты, которые будут опрессовывать отопительную систему дома, сдавать его облтеплоэнерго — тут уж специалистами из объявлений в газете не обойдешься. Здесь ОСМД придется с кем-то заключать договоры - ну, разве что председатель - это бывший работник теплоэнерго, который все это знает.

Реально, большинство ОСМД экономят буквально на всем. Существует множество ОСМД, где председатель одновременно является и дворником, и сантехником, и электриком — все в одном лице. Потому что все упирается в финансы, Вы сами понимаете. Чем меньше штат, тем меньше затраты. Но все это сказывается на качестве работы — не может один человек все уметь и везде поспевать.

Это печальный опыт, когда один человек пытается все сделать. Давайте вернемся к финансам. Где затраты на обслуживание дома в расчете на один квадратный метр будут выше: в ОСМД или у ЖЭКа?

- И у ЖЭКа, и у управляющей компании затраты, конечно, будут существенно ниже: чем больше обслуживаемые площади, тем ниже затраты. Приведу простой пример. Если в ОСМД нужно заменить 10 метров трубы в доме, они покупают именно десять метров. А ЖЭК такие трубы закупает оптом на все дома, сотнями, а то тысячами метров. Соответственно и цена разная — оптом существенно дешевле. И так во всем остальном: при покупке стройматериалов, оплате труда рабочих и т.д.

Как решать в ОСМД проблему лифтов? Известно, что гарантийный срок работы лифтов 25 лет. А это значит, что подавляющее большинство лифтов в многоэтажках уже давно выработали свой ресурс. «Николаевлифт» его периодически продлевает, но так бесконечно продолжаться не может — до первого несчастного случая. Новый лифт с установкой стоит около миллиона. Получается, что если ОСМД создано в трехподъездном девятиэтажном доме, ему необходимо где-то найти 3 миллиона! Я не знаю ни одного дома в городе, где бы жители согласились собрать такие деньги. Как быть?

- Если повезет, сработает программа 10 на 90 %: 90% даст бюджет, а 10% должны будут собрать жители. Это был бы идеальный вариант, но проблема в том, что денег на всех не хватит в бюджете, потому во многих случаях жильцам придется собирать деньги самостоятельно и менять лифты. Или ходить пешком.

По-моему, даже 300 тысяч с жителей собрать — дело совершенно невозможное. У нас в доме проблема собрать по десятке с квартиры за уборку подъезда.

И, тем не менее, другого пути здесь нет.

Вы можете выделить одно главное преимущество ОСМД по сравнению с другими формами обслуживания жилых домов?

- Если говорить о старых домах, то я не вижу никаких преимуществ. В новых домах я всем рекомендую и советую создавать ОСМД.

Тогда назовите, какой с Вашей точки зрения главный недостаток ОСМД?

- Это то, что люди остаются один на один со своими проблемами. Им не на кого надеяться, некому жаловаться, не на кого опереться.

У вас не сложилось впечатление, что государство просто хочет переложить проблемы ЖКХ на плечи граждан: вот вам изношенный на 80% жилой фонд, выкручивайтесь как хотите сами?

- Я повторюсь: раньше в законе было положение о том, что перед передачей дома на баланс ОСМД, должен быть сделан капитальный ремонт. Затем это положение как-то потерялось и жильцы остались один на один с целым ворохом проблем: текущими крышами, изношенными коммуникациями, подвалами, залитыми канализационными стоками.

В 2016 году планировалось, что с 1 июля, в соответствии с Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах" будут ликвидированы все ЖЭКи. Жители должны были выбрать: создать ОСМД или выбрать управляющую компанию. В последний момент Верховная Рада, похоже, опомнилась и реализацию этого закона отложила. А что, по Вашему мнению, было бы, если бы закон все же начал действовать?

-Думаю, что был бы настоящий коммунальный коллапс: старые структуры перестали бы работать, а новых практически не существовало бы. Коммунальный коллапс и без этого потихоньку наступает, но, по крайней мере, это происходит постепенно.

В качестве главного преимущества ОСМД чаще всего приводится то обстоятельство, что управляющая компания и ЖЭК в свои расценки закладывают прибыль - 20%. А ОСМД — бесприбыльная организация.

- О каких 20% вы говорите? Больше 5% я даже не слышал, чтобы кто-то что-то закладывал.

То есть у вас 5% рентабельности?

- Да. Вот только новые тарифы и эти 5% тоже забрали.

Пусть даже 5%, а в ОСМД этих 5% нет, что вы можете сказать по этому поводу?

- ОСМД теряет в другом: зарплата персонала, который обслуживает ОСМД.

А на чем тогда выигрывает крупная управляющая компания или ЖЭК по сравнению с ОСМД?

- У нас задействованы большие площади, все идет по отлаженному графику, потому у нас выходят дешевле и специалисты, и техника, и материальный ресурс. Но даже не в этом дело. Сейчас по нашим ЖЭКам долги жителей составляют около 5,5 миллионов гривен. И все работает: в домах есть вода, электроэнергия, газ, территория убирается. А в случае с ОСМД даже долг в 10 тысяч гривен может все парализовать. Или же те, кто платит, должны будут заплатить за тех, кто не платят.

Какую форму организации обслуживания многоквартирных домов в условиях города Николаева вы считаете самой жизнеспособной и целесообразной?

- Самая прогрессивная форма - это управляющие компании. Договоры с жильцами должны быть подомовые, а сами дома оставаться в коммунальной собственности. В новых или капитально отремонтированных домах лучше всего создавать ОСМД.

Что же, спасибо за интересные ответы!


 

Поделиться:
 


OTK
 2017.04.24 20:37 [US]
А все равно с этим "...член сына э-э-э сын члена" Россия1 смешнее Камеди Клаба.

шнеерсон
 2017.04.25 09:12 [XX]
Прислушайтесь, друзья, к тому, что говорит Влад Чайка. Не сбивайтесь на личности, а посмотрите по-существу. Он прав на 100%! А идиот Сенкевич со своей "Самонемочью" и лысым валенком Репиным готовит городу коммунальную катастрофу. Но она произойдет, когда Сенкевич уже отъедет на историческую родину. И будет оттуда нас учить, как управлять городом. А пока восторженные идиотки из социальных сетей хвалят идиота и не догадываются, какая жопа им уготована и сколько говна придется выгребать новому мэру, например, Гайдаржи.

Наталья ( )
 2017.04.25 16:22 [UA]
Все, что сказал  Чайка, все так и есть. Кто имеет старенькие постройки (например, дачи), тот прекрасно знает, что такое затраты на ремонт. Одна доставка материалов чего стоит. Сколько не вкладываю в свою "зону отдыха", все как в черную дыру получается. Поэтому, буду стоять на смерть, но в своем доме (по пр. Мира, ему более 40 лет - 2-х подъездная панельная 9-ти этажка) ОСМД создать не дам. А за ОСМД ратуют не только идиотки из соцсетей, но и старые дуры, которые не разу ремонта в квартирах не делали. А Сенкевичи приходят и уходят, а их корзинки с петуньями (в районе автовокзала) остаются как памятники идиотизму.

OTK
 2017.04.25 18:57 [US]
так и есть, знает как есть, всё же время как-то ел, а пусть говорят тоже смешно но не так как Камеди Клаб или Россия1.

Как то так получается
 2017.04.25 22:17 [UA]
В нашем доме незаконно организовали ОСМД, но мы его ликвидировали по закону, еще в зародыше. И счастливы как ни когда, что не содержим мошенников, которые организовали ОСМД в нашем доме. Люди прежде чем зайти в ОСМД просчитайте все до копеечки по содержанию дома. Мы когда приблизительно просчитали капремонт нашего старого дома, то ужаснулись, лет так через 50 может наши правнуки и увидят результат ОСМД и то если платить все будут без задолженности квартплату. А если в доме 70% жильцов получают субсидию, так лет через 80 результат будет.

Патриот Украины
 2017.04.26 16:52 [UA]
Фамилия фамилией, но очень доходчиво всё расписал.

OTK
 2017.04.27 02:06 [US]
Время камни разбрасывать, время камни собирать. Сейчас время собирать. Кто разбрасывал пусть и собирает.

Отличное
 2017.04.27 15:38 [UA]
интервью. И Владислав Владимирович - умница. Спасибо, может люди услышат и поймут, что нас в очередной раз хотят облапошить.

111
 2017.05.02 07:31 [UA]
Это Владиславу Чайке все тезисы внушил Пелипас, его дружбан.

эх, сми, сми
 2017.05.03 12:03 [UA]
поржал.
из ЖЕКА наверное все идут счастливые и улыбающиеся, вдохновленные тем, как внимательно выслушали и помогли решить проблему или написать жалобу "вплоть до президента" (да сотрудникам ЖЕКов на любые жалобы насрать).
ЖЕКи банально отказываются дать информацию о том, из чего состоят платежи на содержание дома, а когда ЖЕКи последний раз делали ремонты в ваших домах?
так что, говоря понятным чайке и пелипасу языком, - фуфло это "интервью" - заказуха.
1. Влад, видимо, нацелился в горсовет, ну это ради бога, там дебилов много, одним больше, одним меньше...
2. не удивлюсь, если скоро в департаменте ЖКХ начнут настоятельно рекомендовать владельцам квартир в многоквартирных домах, в качестве управляющей компании предприятие этого деятеля.
а о "кругах ада" в обленерго, водоконале и пр., лучше не нужно, кто захочет - сделает, а вот форму 3 в ЖЕКе получить, вот это подвиг)

Владислав Чайка: Главная проблема ОСМД в том, что люди остаются один на один со своими проблемами

5110
Read Reviews (10)



Пожалуйста не вводите ссылки и html код. Ограничение знаков.